前回は、「新築一棟」のデメリットについて解説しました。今回は、「中古区分」「中古一棟」のメリット・デメリットについて見ていきます。

投資効率が悪い「中古区分」は避ける

新築プレミアムが切れて賃料が相場で落ち着いていることもあり、「中古区分」は不動産投資にはじめて取り組む方の“お試し”として買う分にはいいかもしれません。しかし中古区分の場合、投資効率の悪さが問題です。仮に月に100万円の家賃収入を目標にしているとしましょう。1部屋あたりの家賃を5万円として、区分所有で目標を達成しようとすると、20回も取引をしなければなりません。

 

一度の取引で必要となる手続きは物件選定から買付提出、契約手続き、融資打診、融資承認、決済引き渡しに至るまで複雑多岐にわたります。それを取引のたびに行うのは相当の手間といえます。

 

また、空室リスクの高さも問題の一つです。区分所有物件は、通常は1戸の取引となります。その物件に入居者がいれば、入居率100%で満額の家賃を得られます。しかし、ひとたび退去が出てしまうと入居率は0%となり、たちまち収入がゼロになってしまうのです。

 

中古区分の物件価格が数百万円程度であれば現金での購入も考えられますが、1000万円を超える物件の場合は融資を利用した投資になるケースが多いはずです。その場合、入居者が退去してしまうと、借入金の返済を自分の給料や貯金、あるいはこれまでの投資運用で貯めてきた累積キャッシュフローの中から捻出しなければなりません。まさにゼロか100か、ゼロサムゲームになってしまいます。

 

リスク回避の方法として、中古区分の物件を複数戸買い進めるなどの方法がありますが、その場合、取引の手間と時間が負担となります。一方、一棟ものの物件の場合、どれほど小さいアパートでも4戸は住戸があるものです。1室空きがでたところで、収入がゼロになることはありません。

 

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創意工夫で収益性を高めることが難しい区分所有

また中古区分の場合、自由度が低いという点もあります。現在の区分所有法のもとでは、区分所有物件の権利は土地の共有持ち分と居室内専有部分となります。具体的には、専有部分以外のエントランス、エレベーター、外壁、屋根、バルコニーなどはすべて共有ということです。

 

不動産投資がほかの投資に比べて優れているメリットの一つに、自らの創意工夫で収益性を高められる点がありました。ところが区分所有の場合、管理組合があるため、区分所有のオーナー一人の意思で外壁をおしゃれに塗装するなど、共有部分のリフォームができないのです。あくまで部屋の中だけのリフォームとなるため、一棟ものに比べて自由度が低いといえるでしょう。

 

さらに区分所有は土地の権利も弱いため、長期的にみれば資産性の面でもあまりおすすめできません。一棟ものの場合は、万一、建物が火災でなくなったとしても、土地が残るため資産性に優れているといえるのです。

「中古一棟」ならスピード感のある資産形成が可能

「新築」の場合は「区分」も「一棟」も原則としておすすめできないというのが筆者の考えです。「中古区分」については買う分にはいいものの、投資効率が悪く、安定収入や資産形成を目的とした投資には向かないという内容でした。

 

これらを踏まえて筆者が投資対象としておすすめするのが「中古一棟」です。投資家の利益を最大化できるのが中古一棟だからです。中古一棟マンションは既に賃料が下がった状態で、将来、大幅な賃料下落はしにくい傾向にあります。新築に比べて負担の大きさが心配される修繕費についても、購入前に修繕履歴を確認し、コストを事前に見積もることで、リスクを回避することができるでしょう。

 

何より中古区分と比べて投資効率が極めて高い点が、中古一棟の最大の魅力です。中古区分で複数戸を所有する場合は取引の際、手間がかかるとお伝えしましたが、一棟マンションの場合、10戸や20戸分の取引を一度の手続きで完了するようなものです。資産家の方以外は融資を使う前提ですが、一棟もののほうがスピード感を持って資産形成が図れるのです。

 

中古一棟であれば区分所有のような空室リスクもなく、またリフォームの自由度も高いことから、不動産投資のメリットである創意工夫の知恵を存分に発揮し、収益性を高めることが可能です。

 

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    本連載は、2014年11月4日刊行の書籍『はじめての不動産投資 成功の法則』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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    藤原 正明

    幻冬舎メディアコンサルティング

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