銀行が貸してくれるうちがチャンス

3．圧倒的な借金をしろ！　借入額は、努力・知恵を絞った結晶だ！

銀行が貸してくれるうちがチャンス。安定的なインカムゲインを狙える物件は買ってしまえ！　最低限、貸借対照表・損益計算書をしっかり理解しろ。銀行に相手にされない。銀行員は保身的だ。どんな保身的な銀行員でも融資が通るようなストーリーを自分で考えろ。

まずは貸借対照表、いわゆるB/S（バランス・シート）だ。B/Sの右側は資金の調達方法、左側はその使い方だ。

貸借対照表を作れば分かる通り、借金が増えれば、総資産も増える。あとは、資産と借金のバランスをうまくとって、借金がなくなれば、全て資産になる。固定資産は建物が減価償却され目減りしていくが、その分、毎年家賃収入で現金が増えていく。うまくコントロールできれば、総資産を維持しながら、借入をゼロに持っていくこともできるかもしれない。それは一朝一夕にはできない夢物語だが、そんな風に先々の目標を妄想としていると活力となってくる。

一棟目は7000万円の借入をするのに金利4.5％だったのが、資産をうまく組み替えて銀行ルールに乗っかった結果、4.8億円の借入が全て金利1％台の借入となった（1棟はまだ3％台だが、1％台での借換の内定をもらっている）。これはデカい。低金利だと、総額が減るのも嬉しいが、それにも増して実感できるのは、元本返済の速度が圧倒的に早い！

普段は、金利を加えた返済総額しかほとんど気にならないが、元利均等方式の借入なら、元本の減り方が少しずつ大きくなっている。元本が減れば、売却時の手残りが増える。元本減少＞売買価格下落なら、手元におカネが残るので、低金利で融資を受けた物件は、可能な限り長く保有して、毎月のインカムゲインを確保しつつ、10年ぐらい保有して売却するのが理想だ。

低金利融資で良い物件を増やせば経営は安定する

低金利融資は、メガバンクである必要はない。低金利で借り入れた良質の物件を増やせば増やすほど、経営は安定してくる。物件を1つ保有して、空室or入居のゼロイチの戦いより、50部屋を保有して母数を増やして戦った方が、空室リスクは少ない。物件を増やす＝借入を増やすが、不動産の定石だ。自己資金を使っての現金買いよりも、時間を短縮することができる。知恵を絞れ！

私は2015年にかなり背伸びをして物件を仕込んだ。自転車操業で、資金繰りはカツカツだ。その結果、サラリーマンの一線を超えた金額の融資総額を受けることができた。あとは資産・借入・現金のバランスを取るだけだ。とにかくできる限り背伸びをして、良質の借入、良質の資産を手に入れろ！ 　これだけ借金できるのは、サラリーマンをしているうちだけだ。