不動産融資を引くために知っておきたい銀行の評価基準

銀行の主な不動産評価方法は積算評価法と収益還元法

2．自分の土俵ではなく、相手の土俵で戦え！

不動産は融資が肝となる。融資を引くためには、銀行の評価基準をしっかり理解しておかなくてはいけない。主な評価方法は、積算評価法と収益還元法の二つだ。

（1）積算評価

土地は路線価。建物は再調達価格で計算される。

再調達価格は、建物の構造により、

木造（耐用年数22年）・・・・15万円／m

重量鉄骨（耐用年数35年）・・17万円／m

RC（耐用年数47年）・・・・・20万円／m

という目安だ。

それに残存耐用年数をかけて評価される。残存耐用年数が残っていれば残っているほど、建物の評価額が大きいため、中古物件を買う際にRCが有利なのは、このあたりの理由だ。

独自の判断基準によって担保を評価する銀行

（2）収益還元法

積算評価より、収益還元法の方が、一般的には評価が高くなる。しかし、銀行側での収益還元法は、入居率は7～8割、金利3～4％とストレスをかけて評価される。実態の生み出している収益実績が十分に評価されない。なので、銀行評価はどちらにしろ、市場での売買実績価格よりも低い評価となる。

私は、運よく2014年に物件を売却して、多額の現金を入手できた。借金が減って、現金が増えた。当時売却した物件は、数か月前まで借り換えをしようと思っても全くできなかった。それにもかかわらず、市場で売却したら、借入の残金額よりも3000万円ぐらい高い値段で売却できた。

銀行の担保評価は、売却の実勢価格を全く無視した独自の判断基準だ。残念なことに融資を全力で受けるためには、銀行の評価と同じ土俵・同じルールで戦わなくてはいけない。

銀行の土俵で戦うために、私は売却を決意して、その結果、一瞬で3000万円もの現金を手に入れた。そしてそれを軍資金に一気に攻勢をかけ、2015年に3棟ほぼ同時並行の新築プロジェクトを展開した。