管理会社に任せれば楽だが、お金は残らない

4．自主管理をしろ！管理会社への丸投げは無能大家への入り口だ!!

サラリーマンで自主管理をしているというとよく驚かれる。しかし、驚く必要などない。知識がないからこそ、自主管理をやらなきゃいかん！　ここで、管理会社に任せたら、ただの無能な大家へと化していく。

管理会社がトラブルを全部解決してくれて、大家は金を払うだけ。そりゃ、楽だ。しかし、金は残らない。知識がなく、不動産を始めたからにはきちんと入居者や現場が抱えている悩みを直接聞かなきゃならん。これは逃げちゃダメだ。

自主管理といっても、そんなに大したことはない。2008年～2013年の過去5年間の自主管理内容から、時給を計算したことがあるので紹介する。一般的には、管理を委託すると家賃の5％～8％を支払う。5年間の平均家賃収入が1500万円／年なので、自主管理をしたことで、少なくとも1500×5％＝75万円の経費削減ができた。では75万円の経費削減の中で、時給はいくらだったのか？

どの仕事にいくら管理費を払っているか、自ら把握する

一般的な管理委託業務は主に3つ。

①家賃振込確認と滞納者への督促

②共用部の掃除（1～4回／月）

③クレーム対応の一次窓口と業者手配

この中でルーチンワークは、①と②。

私が使っている時間は、ざっくり、

①1h／月＝12h／年

②8h／月＝96h／年

③は何か問題があった場合に、立会い・業者の手配を丸投げできるから、委託していた方が楽なのは間違いない。私が使った時間（立会い移動時間含む）は、大雑把に、

排水トラブル　10回×3h＝30h

エレベータトラブル　1回×24h＝24h

ポンプトラブル　1回×48h＝48h

エアコントラブル　1回×36h＝36h

その他、諸トラブル　20回×1h＝20h

計　③　158h／5年間＝32h／年

①12h／年＋②96h／年＋③32h／年＝140h／年

年間75万円の節約、使っている時間が年間140時間ということは、

75万円／140時間＝5400円／時間

十分価値がある時給だ。

どの仕事にいくらの管理費を払っているのか。しっかり実感して、自分がやる仕事を見極め、不要な仕事は外注化しろ！　まずは、コスト意識と知識を植え付けろ。おカネが潤沢にない時期は、自分ができることは自分でやれ。私は、自宅の掃除はやらないが、マンションの共用部の掃除はやる。