資産家や経営者に激震…「令和8年税制改正」で“これまでの不動産節税”が封印。来年1月スタートの「5年ルール」に耐えうる「新時代の相続戦略」【公認会計士が解説】

不動産小口化商品はさらに厳格化

今回の改正で、現物の貸付用不動産以上に厳しい措置が講じられたのが「不動産小口化商品」です。

現物不動産の場合、5年を超えて保有すれば従来どおり路線価ベースの評価となりますが、小口化商品については取得時期を問わず常に時価評価となります。これは、小口化商品が“実質的な金融商品”として節税目的で利用されてきた実態を重く見た結果と考えられます。

小口化商品の相続評価を決める「3つ」の基準

投資家の方は、運用会社から届く書類のどの数字が評価額になるのか、以下の優先順位で確認しておきましょう。

これらの情報が存在しない場合に限り、現物不動産の評価方法（80％ルール等）が準用されます。つまり、小口化商品は事実上「時価のほぼ100％」で課税されることを覚悟しなければなりません。

「課税の公平性」と最高裁判決…税制改正にメスが入ったワケ

この抜本的な改革の背景には、令和4年の最高裁判決（マンション節税裁判）があります。

この判決では、路線価による評価が実勢価格と著しく乖離している場合、税務署長が「鑑定評価」等に基づき再評価を行う権利（通達6項の適用）が認められました。

その後、区分所有マンションについては「マンション通達」により1室単位の評価方法が見直されましたが、「一棟所有の賃貸不動産」や「不動産小口化商品」は依然としてこの見直しの対象外でした。

今回の改正は、こうした“抜け穴”を包括的に塞ぐものです。区分所有マンションだけでなく、大型の一棟物件や小口化商品を含め、相続直前に不動産へ形を変え、相続直後に現金化するという“一瞬の資産移し替え”による租税回避を完全に封じ込める内容となっています。