90代の親に10.5億円のローンを組ませ、「合計約14億円」のマンション購入→相続税ゼロを狙った相続人の〈節税スキーム〉。最高裁で迎えた“驚きの結末”【税理士が相続財産の「時価」評価を解説】

裁判に発展しやすい「相続税評価額」と「鑑定評価額」のズレ

吉田課長「相続税評価額が市場の時価を上回ることはあるんですか？」

まず、換価価値のある財産であれば、すべて相続税の課税対象になります。この場合、これらの財産の評価額が市場の時価を上回ることは認められていません（前掲1（1））。したがって、相続税評価額は時価を上回らないよう、安全性を確保した水準で算定されています。

たとえば、土地の時価を示す代表的な公的指標としては、下記の4つがあります。

まず、「公示価格」は、実際の取引価格に近いものです。ただし、公示価格が設定されている地点は限定されており、すべての土地に付されているわけではありません。

次に、相続税や贈与税の計算に用いるのが、「相続税評価額」です。土地については、公示価格の約80％とされています。この「約80％」という水準が、時価を超えないための安全弁の役割を果たしています。

このほか、固定資産税を課税する場合には、「固定資産税評価額」を用います（上記4（3））。

吉田課長「（4）の『不動産鑑定評価額』は、不動産鑑定士が土地を個別に評価するんですね。鑑定士が評価した額と、実際の市場で売れる価格が大きくズレることはないんですか？」

はい。不動産鑑定士は、鑑定評価のプロです。その不動産鑑定士が相続財産である土地を個別に評価する場合は、正確な時価が示されていると考えます。

ただし、納税者が相続税の申告のために依頼した不動産鑑定士による評価額は、相続税評価額を下回っています。相続税評価額を上回る鑑定評価額では支払う相続税が増えてしまうため、納税者が鑑定を依頼するメリットがないからです。

一方、相続税評価額については、複数の不動産鑑定士が鑑定作業に関わっています。その一例が、道路に面する土地の1平方メートル当たりの価格（路線価）を定める作業です。この路線価に基づいて算定されるのが、相続税評価額です。

つまり、不動産鑑定評価額と相続税評価額はいずれも鑑定評価のプロが示した評価額であり、評価をめぐって“プロ同士が対決している構図”ともいえます。

裁判では、「納税者側は不動産鑑定評価額」、「税務署長側は相続税評価額（または別の不動産鑑定評価額）」を主張して時価（評価額）の適否が争われることが多いです。ただし、納税者側の主張が認められるケースはほとんどないというのが実情です。

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