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相続登記は、相続人が「権利証を持っていない」前提で手続きが可能
「父が亡くなり、不動産を相続することになったのですが、どこを探しても権利証がないんです…」
筆者のもとにも何度か寄せられたことがあるこの手の相談ですが、まずはこの「権利証」について説明したいと思います。
不動産の権利証とは、不動産の所有者が法務局に登記申請をした際に交付される書類で、不動産の所有者であることを示すものです。通常の不動産売買や贈与登記では、所有者しか持っていない権利証を提出することで、売り主本人であることを証明できます。
実は、この「権利証」という言葉は過去のものであり、現在は「登記識別情報通知」という形式に変わっています。登記識別情報通知は、英数字12桁の符号が記載された書類で、現在の「権利証」にあたります。とはいえ、実務上は、紙の権利証も登記識別情報通知もまとめて「権利証」と呼ぶことが一般的です。
通常の売買や贈与の登記では、売主と買主が共同で申請する必要があります。このとき、売主本人であることを証明するために権利証が使われます。
一方の相続登記は、亡くなった人が所有している不動産の名義を相続人へ移す手続きです。しかし、亡くなっている元の所有者は、登記申請には関与することができません。
そのため、相続登記では、登記の申請者（相続人）が権利証を持っていないことが前提で手続きができるようになっています。つまり、例外的に権利証の提出が不要となっている登記手続きなのです。
権利証がある場合のメリット・ない場合の対応策
とはいえ、相続登記において権利証を持っていることにまったく意味がないわけではありません。
権利証には不動産の所在地や地番、家屋番号、所有者の氏名などが記載されているため、相続財産の特定に役立ちます。登記事項説明書の取得の手がかりとなるため、権利証が手元にあれば手続きがスムーズに進む、というメリットがあるのです。
権利証が見当たらない場合は、まず、不動産の所在地を確認する必要がありますが、固定資産税の納税通知書や名寄帳を使えば、所有する不動産を調べることができます。
そこから登記事項証明書を取得したうえで、被相続人と登記簿上の所有者が一致しているかを確認します。
相続人が複数いる場合は、相続関係説明図を作成して相続関係を整理しておくと、手続きが進めやすくなります。
権利証を紛失しても、売買や贈与の手続きは可能だが…
また、売買や贈与の場合に権利証を紛失していても「権利証の代わりに本人確認をする」といった代替手続きが用意されています。そのため、権利証がなくても手続き自体ができなくなるわけではありません。
ただし、本人確認書類を作成してもらうための費用が追加でかかることがあります。
いずれの場合も、権利証は大切に保管しておきましょう。
専門家には、どのタイミングで相談すればいいのか
相続登記をしたいが権利証がない、といった場合、司法書士をはじめとする専門家への相談のタイミングに迷う方もいるでしょう。
前述した通り、権利証がないから相続ができないわけではありません。その場合、相続が発生したタイミングで相談してもかまいませんが、名寄帳などで相続財産を特定してからの相談でも遅くはありません。
とはいえ、相続登記は2024年4月から義務化されています。相続が発生したことを知った日から3年以内に手続きをしなければならず、怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。
このことも考えると、早めの相談をおすすめします。
権利証がなくても大丈夫…慌てず、早めに手続きに着手を
相続登記は単独申請が認められているため、権利証は不要です。そのため、権利証がなくても手続きは可能です。一方で、権利証があれば不動産の特定がしやすくなるため、あれば便利な資料だといえます。
見つからない場合でも、納税通知書や名寄帳などから登記簿を取得して確認ができるため、「権利証がないから登記できない」と慌てたり、あきらめたりすることなく、粛々と早めに手続きに着手することが大切です。
不安がある場合は、司法書士や弁護士などの専門家に相談するといいでしょう。
加陽 麻里布
司法書士法人永田町事務所 代表司法書士
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