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建替え決議、一定の事由で要件緩和
現行法では、マンションの建替えには区分所有者数および議決権の各5分の4以上の賛成が必要とされる。反対者が少数でも存在すれば成立しないため、合意形成のハードルは極めて高い。
改正法では、この「5分の4以上」という原則は維持しつつ、一定の客観的事由が認められる場合に限り、決議要件を4分の3以上へと引き下げる制度を創設する。
対象となるのは、①耐震性の不足、②火災に対する安全性の不足、③外壁等の剥落による周辺への危害のおそれ、④給排水管の腐食などによる著しい衛生上の有害のおそれ、⑤バリアフリー基準への不適合――の5つの事由のいずれかが認められる場合とされる。
無条件で多数決を緩和するものではなく、再生の必要性が高い建物に限定した措置である点が特徴だ。財産権保護との均衡を図りつつ、再生の停滞を打開する制度設計といえる。
所在不明区分所有者を決議母数から除外
再生を阻む大きな要因の1つが、所在不明の区分所有者の存在だ。相続が完了していない、連絡先が分からないといった事情から意思確認ができず、特別決議が成立しない事例が各地で報告されている。
改正法では、裁判所の関与のもと、一定の要件を満たす場合に「所在等不明区分所有者」をその頭数および議決権の双方について決議の母数から除外できる制度を整備する。管理組合などが個別に申し立て、裁判所の除外決定を得る必要があり、自動的に権利を制限する仕組みではない。
この制度は建替え決議に限らず、区分所有建物の再生に関する各種決議に適用される。長年停滞していた案件が前進する可能性もある。
一括売却や取壊しも多数決で可能に
改正は建替えの促進だけにとどまらない。現行法では、建物・敷地の一括売却や建物の取壊しには区分所有者全員の同意が必要とされてきたが、改正後は多数決による決議で実施できる枠組みが創設される。
具体的には、建物・敷地の一括売却、建物の取壊し、取壊し後の敷地売却といった新たな決議制度が整えられる。これらの決議についても、耐震性不足などの事由がある場合には要件が緩和されるようだ。
さらに、既存の躯体を活かしつつ建物全体を刷新する、一棟リノベーション工事についても、従来は全員同意が必要だったが、改正後は多数決で実施可能となる。
再生進展で税務上の検討も増加
今回の改正は税制そのものを変更するものではない。ただし、再生が具体化すれば、区分所有権の移転や金銭の授受といった私法上の権利変動が生じる点に注目したい。その結果、税務上の検討が必要となる場面は増えるとみられるからだ。取材によると以下のような点について課税義務が生じるという。
敷地を売却する場合、区分所有者は持分を売却することになり、取得費との差額に利益が生じれば所得税の譲渡所得課税の対象となる。保有期間によって税率が異なり、住民税にも影響する。
また、建替えに伴い新住戸の評価額との差額として清算金を受け取る場合、その性質が資産の譲渡対価と評価されれば、同様に譲渡所得として扱われる可能性がある。
建替え後に新たな建物を取得したと評価される場合には不動産取得税が課され、所有権保存登記や移転登記を行えば登録免許税も生じる。完成後は固定資産税の評価額が見直され、税額が変動する可能性もある。さらに、親族間で持分割合を変更する場合には、贈与税の検討が必要となることもある。
「建替えをすれば必ず税金が増える」というわけではなく、権利移転の形態や適用される特例によって税務上の扱いは変わる。とはいえ、数千万円規模の資産が動く可能性がある以上、再生を議論する段階で税務面の事前確認が重要となる。
制度整備は出発点、直前の準備が鍵
老朽化マンションは、安全確保、都市機能の維持、住民の資産保全といった複数の課題が絡むテーマだ。今回の区分所有法改正は、その停滞を打開する制度的基盤を整えるものと期待されている。もちろん法改正の影響で、管理会社による管理委託費の値上げや、不採算マンションからの撤退がまた活発になるのではないか、と指摘する声もある。
最終的に建替えや売却を決めるのは住民自身だ。費用負担や将来設計を巡る調整は容易ではない。制度改正がどこまで再生を後押しするかは、今後の運用と現場での合意形成に委ねられるだろう。
THE GOLD ONLINE編集部ニュース取材班
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