住宅ローンの「返済総額」を最小限に抑えるための融資の選択肢。〈固定金利〉と〈変動金利〉で将来の負担はどう変わる？

「元利均等」と「元金均等」で総返済額が変わる

住宅ローンの返済方式は「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類。

元利均等返済は、元金と利息の合計額が毎月同じになるように設定したものです。金利が変わらなければ返済額も変わりません。返済当初は利息の割合が多くなるため、元金の減りが遅くなります。つまり、総返済額が多くなってしまいます。

元金均等返済は、元金を返済期間で均等に割り、残りの元金の利息を乗せていく計算式です。返済当初の返済額は多くなりますが、総返済額は下がります。

[図表5]元利均等返済と元金均等返済の比較（金利固定の場合）

コストダウンの観点では、元金均等返済が適しています。ただし、当初の返済額が多くなる分、手持ち資金に余裕がなければなりません。ライフプラン（資金計画）でいつ、どれくらいのお金が必要になるかを明確にしておけば、選択しやすくなるでしょう。

返済期間が短いと総返済額は下がる

住宅ローンは、返済期間が短ければその分の利息がかからないため、総返済額が軽減されます。ただし、毎月の返済額は高くなります。これが生活にどう影響するのか、ライフプランとの照らし合わせが必要です。　

返済期間を長くして毎月の返済額を抑えることで、貯蓄をするという考え方もあります。仮に貯蓄の余裕がある場合、繰り上げ返済を選択できるのです。また、住宅ローン減税と照らし合わせて、コスト効果を比較することも大切です。

[図表6]繰り上げ返済には2つの方法がある

将来のことは誰も予測できないもの。想定外のお金が必要になったとき、預金がなければ別の借り入れをすることになりかねません。その借り入れの金利は、住宅ローンよりも高いでしょう。住宅ローンを設定する際、毎月の返済に余裕を持たせ、繰り上げ返済のパターンも確認しておくことをおすすめします。

平松明展

平松建築株式会社

代表取締役