「地価」から逆算するマイホームの適正価格。「東京都の地価一覧」から紐解く購入から売却まで損をしないための判断基準

未来の地価は予測不能

1987年ごろから1991年にかけて地価は上昇し、その後、下落が長く続きました。ところが、景気回復や低金利政策といった環境を背景に2018年ごろから再び上昇しています。

特に東京、名古屋、大阪の三大都市圏では2022年から3年連続で上昇し、上昇率が拡大しています。2025年に入っても国土交通省の「地価公示」では上昇を確認できますが、この先も上昇が続くのかというのが気になりますよね。

[図表1]地価変動率の推移（住宅地の場合） 出所：「地価公示」（国土交通省）

その答えは、わかりません。「地価の上昇前に住まいを手に入れておけばよかった」と思う人もいるでしょう。「買い時を逃したので下降するまで待とう」と思うかもしれませんね。

残念ながら未来に“お得な買い物”がある保証はありません。賃貸に住んでいる人は、土地や建物の下落を待っている間にも家賃が発生していることを念頭に入れておきましょう。

東京都のエリア別の地価一覧

家をいずれ「売却できる」としても購入コストが高いのは不安ですよね。売却時の資産価値が保証されている物件はありません。「住まいは人生づくり」というコンセプトに基づくと、暮らしている期間も大切にしたいものです。

住宅ローンを不安のない設定にできるように、地価の低い場所で条件を満たす住まいがないかを探ってみましょう。[図表2]は東京都のエリア別の地価です。

[図表2]東京都のエリア別の地価比較 出所：「令和6年都道府県地価調査 東京圏の東京都特別区及び人口10万以上の市における住宅地の平均価格」（国土交通省）より、1坪価格「1㎡価格×3.3」で算出。

都心部に近いほど地価は高くなる傾向です。ただ、交通の利便性を考慮して改めて見てみると、別の捉え方もできます。

例えばJR中央線沿いの地域の坪単価を見ると、中野区の約219.5万円と三鷹市の約141.5万円では、約78万円の差。新宿までの電車の所要時間は、中野が約4分、三鷹が約17分。

移動時間と地価の差額を天秤にかけると、この価格差をどのように捉えられますか？