検索
令和8年度税制改正大綱に見る「歪み是正」への明確な一歩
こうした問題意識は、専門家の間だけにとどまらず、国の税制政策にも反映され始めています。
2025年12月に公表された令和8年度税制改正大綱では、賃貸不動産を中心とした相続税評価について、「実態との乖離」や「過度な節税効果」を問題視し、評価方法の適正化を検討する方針が明記されました。
特に注目されるのは、
・高額不動産を活用した相続税圧縮スキーム
・賃貸化によって形式的に評価額を引き下げる節税構造
・経済合理性と乖離した画一的な借家権割合
といった点が、制度上の課題として公式に言及されたことです。
これは、長年黙認されてきた「不動産を建てれば相続税が下がる」という節税モデルが、制度的な転換点を迎えつつあることを示しています。
節税スキームから「資産価値本位」への転換
これまで富裕層の相続対策では、現金 → 賃貸マンション → 相続税圧縮というスキームが定石とされてきました。
しかし、この構図は、実際の収益性・市場価値・国際的評価思想のいずれとも整合しません。令和8年度税制改正大綱が示す方向性は、こうした制度が生んだ歪みの是正であり、今後は、形式的な評価減 → 実質的な価値評価への転換が進む可能性が高いと考えられます。
将来的には、
・借家権割合の見直し
・貸家建付地評価の再設計
・収益還元的要素の導入
などが、制度改正の検討対象になる可能性があります。
制度全体の再考が求められる時期に
賃貸マンションの相続税評価問題は、単なる節税テクニックの議論ではありません。
それは、
「資産価値とは何か」
「税は何を基準に課すべきか」
という、税制思想そのものの問題です。
収益を生む不動産ほど評価が下がる――この日本独自の評価体系は、租税公平の観点からも、国際的な整合性の点からも、すでに限界に達しつつあります。
令和8年度税制改正大綱は、その転換点を告げる第一歩と位置づけるべきでしょう。今後、賃貸不動産の相続対策は、「建てれば下がる」時代から、「実態に即した評価」時代へと、大きく舵を切ることになる可能性が高いのです。
八ツ尾 順一
大阪学院大学 教授
注目のセミナー情報
【国内不動産】1月27日（火）開催
【経営者必見！】
カトープレジャーグループ加藤宏明社長が語る
軽井沢を面で捉える開発・運営戦略と
唯一無二の別荘オーナーライフスタイルの全貌
【減価償却】1月29日（木）開催
【中小企業経営者のための決算対策セミナー】
生成AI時代の巨大インフラ
GPUサーバー・データセンターの活用メリット
【関連記事】
■税務調査官「出身はどちらですか？」の真意…税務調査で“やり手の調査官”が聞いてくる「3つの質問」【税理士が解説】
■親が「総額3,000万円」を子・孫の口座にこっそり貯金…家族も知らないのに「税務署」には“バレる”ワケ【税理士が解説】
「銀行員の助言どおり、祖母から年100万円ずつ生前贈与を受けました」→税務調査官「これは贈与になりません」…否認されないための4つのポイント【税理士が解説】
