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民泊運営に不可欠な「物件紹介業者」に要注意
民泊旅館投資を行うにおいて、用途地域、接道、上乗せ条例、保健所や消防署の要件などを満たしているかどうかは非常に大切です。特に転貸物件（借りた物件で民泊旅館を行う）では、物件所有者の許可を得ていることも必須条件となります。そのため、一般的な賃貸情報や売買情報だけで民泊旅館の物件を探すのは難しく、専門の物件紹介業者から情報を得る必要があります。
ここでもトラブルになっているのは、転貸と売買の両方に「売りやすいから」「借りてもらいやすいから」というだけで流通されている物件です。その場合に多いのは「ぼったくり物件」です。
売買であれば、単純に価格が跳ね上がっているケースが見られます。賃貸であれば通常家賃よりも遥かに割高だったり、敷金・礼金が倍以上に設定されていたり、また、何の名目なのか不明なコンサルティング費用が発生するなどがあります。基礎知識がないと騙されて契約していまいます。
レインズ（業者間の不動産情報ネットワーク）で見たら家賃15万円で貸し出されている部屋を、その業者を介すと30万円になるなど、倍の価格になることもよくあります。しかも、民泊可能物件の数が少ないので、喜んで皆が申込するということがあります。
要するに家賃相場が分かっていない情報弱者は、不動産業者の紹介する物件が適正なのか否かの判断がつきません。それで相場よりもだいぶ高い金額で購入していたり、または賃貸するケースが後を絶ちません。いくつか悪質で有名な業者がいます。
ノールック申込＆契約はトラブルの元
トラブルになりやすいパターンとしては、ノールック申込＆契約の両方があります。
基本前提として、民泊可能物件が少ない中、求めている人が多いので競争が激しくなり、物件を見ることなく申込みせざるを得ないという状況があります。特に沖縄など遠方の観光地で、物件の見学もせず契約してしまうケースが散見されます。
実際に私もノールック申込＆契約は経験があります。ただ、ノールックといっても現地を見ていないというだけの話で、事前にネットや提供資料から、最低限の抑えるべき情報を確認し、「この物件なら80％以上は問題ない」と決断できる場合に限ります。
それでは初心者の情報弱者ノールックと私のノールックは何が違うのかというと、必要な情報を押さえられない、判断できないまま、業者から「即決断しないと押さえられませんよ」と煽られて、何も調べずに申込してしまう点です。くれぐれも事前知識がないまま、ノールックでの申込や契約は絶対にやめてください。現地に足を運ばなくても、必要なところは調べた上で申込に進みましょう。
確認すべきは、まず旅館業の許可が取れるのか。想定した収支で運営できるか否か。それから接道や前面道路の状況です。文教地区ではないか、用途地域と地区計画の確認、条例がないか。
要するに、その物件に影響を及ぼす規制があるのか、それともないのかです。想定どおりの運営ができるのか、できないのかは重要です。
竪穴区画（火災が発生した際に、煙や炎が建物の上階や下階へ垂直方向に拡大するのを防ぐために設けられる）であれば、工事をすれば対応できますが、そもそも地域自体に営業制限があると悲惨です。私自身が経験したのは、民泊新法で上乗せ条例があり、「民泊可」の物件であるにも関わらず、確認したら土日のみ営業可能だったこともありました。
