民泊旅館投資を行うにおいて、頼りになるのが運営代行業者です。しかし、なかには不明瞭な料金体系でテキトーな収支予測をしたり、下請けに丸投げして状況把握ができていないといった悪質な代行業者が潜んでいて、その選択には注意が必要です。本記事では、生稲崇氏の著書『民泊旅館投資サバイバル大全』（扶桑社）より一部を抜粋・再編集して、わずか3年で年間CF1000を達成し、見事FIREを実現した民泊旅館投資のプロである著者が、運営代行業者選びの注意点について解説します。
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民泊運営のパートナー「運営代行業者」の選定は慎重に
民泊旅館投資を行うにおいて、もっとも頼りになるのが運営代行業者です。
予約管理に加えてゲストとのメッセージ対応、支払い管理、緊急駆け付け対応、清掃依頼など本来ホストがやるべきことを代行してくれるありがたい存在ですが、ここがしっかりしていないと大変なトラブルに発展します。
運営代行におけるトラブルで多いのが不明瞭な料金体系です。運営代行の報酬は、一般的に売上の15％、または20％と決められていることが多いですが、ここに含まれない別料金が発生する業務もあります。
たとえば、緊急駆け付けなどの対応は、別途毎月1万5,000円などの場合や、宿泊人数によって代行手数料を上乗せするケースもあります。清掃業者も運営代行会社の指定となり、一般相場より低い宿泊費で稼働を上げ、清掃回数を増やし、割高な清掃代金が設定されてオーナーに利益がまったく残らないケースもあります。
また質の悪い運営代行業者からの提案は、表面上の数字は良くて利回りが高いような試算がされているのですが、実際にはまったく儲かりません。売上でいえば、稼働率・宿泊単価・シーズナリティ―（季節変動）の考慮が曖昧で数値根拠がなく、経費については初期費用やランニングコストの見込みもいい加減なことが多いです。
業者の収支をうのみにして安易に運営を始めると、シミュレーションどおりの売上には程遠く、むしろマイナスになっているケースもあります。まるで絵に描いた餅のような状況に陥ります。
初期のセッティングの段階で、リスティング（Airbnbの物件紹介ページ）を作成しますが、その後、設備交換や内装の変更がされていても、リスティング情報の更新・改善がまったくされていないことが多々あります。
不動産投資家・事業家
1981年4月生まれ。著書は『新築不動産投資サバイバル大全』、『民泊旅館投資サバイバル大全』元リクルートでHR経験から能力開発も豊富。
・7つの習慣ライフコーチ
・Gallup認定ストレングスファインダーコーチ
・ウェルスダイナミクス認定コンサルタント
などの認定資格もあり、エニアグラム、ソーシャルスタイル理論など人間分析にも精通。20代は常にリボ・キャッシング200万円近くの多重債務者で、預金は毎月末ほぼ残額0円。うつ病休職、バイト・派遣・契約社員など非正規雇用で転職5回など波乱万丈の底辺人生。30代になり早々にバイクで交通事故に遭い、その時期に運命の不動産投資と出会う。奇しくも交通事故の保険金でキャッシングリボを一括返済し、底辺人生を変えるべく不動産投資の勉強を始める。
低学歴（高卒） 低年収（400万円台） 低預金（300万円台）の3拍子が揃った低属性サラリーマンから投資をスタート。しかし、わずか3年で年間CF1000を達成し、見事FIREを実現。その後、木造・ 鉄骨造・RC造の土地から新築不動産投資を経験する。
民泊は2軒運営していたが、コロナ禍で撤退。2024年7月からわずか半年で、仕入れが激戦とされる東京・富士河口湖エリアを中心として0→9棟まで拡大（特区民泊2棟、民泊新法1棟、旅館業5棟 ※うち新築旅館も1棟建築中）
低属性から総投資額13億円を築き上げた苦労を楽待認定コラムニスト「サバイバル投資家いくちゃん」として、不動産投資No1ポータル「楽待」でコラム・漫画で公開中。
「賃貸住宅フェア2023」 ビジネス セミナー講師
「賃貸住宅フェア2024」 賃貸経営セミナー講師
など東京ビッグサイトで2年連続のセミナー登壇や、雑誌・ラジオなど出演多数。
2025年が初となる民泊旅館フェス主催者
公式LINEはこちら
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