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固定金利でも変動金利でも「損得はない」はず…
住宅ローンの金利には、固定金利と変動金利があります。「固定金利」というのは、借りるときに支払い金利の利率をすべて決めてしまう契約で、「変動金利」というのは、金利支払い時に、その時点の世の中の金利を用いて利払い額を決めるというものです。
プロ同士の資金貸借の金利にも、短期金利と長期金利（長期間の貸し借りの際に使われる固定金利）があり、それぞれに銀行の費用や利益を上乗せしたものが住宅ローンの金利となっています。プロ同士の取引では、長期で借りても短期で借りても損得がないような金利が使われるので、住宅ローン金利も、固定金利と変動金利のどちらで借りても損得はないはずです。
ちなみにこれは、「プロの予想が当たるとすれば」ということなので、プロの予想が外れれば損得が生じますが、プロの予想がどのように外れるかを予想するのは一般人には無理ですから、とりあえずプロの予想が当たることにしておきましょう。
ちなみに、プロの予想というのは、将来の短期金利の予想です。短期金利が上がると思えば、「多少長期金利が高くても、短期で貸そう。短期の貸し出しを繰り返した方が得だろうから」「多少長期金利が高くても、長期金利で借りよう。短期の借り入れを繰り返すより得だろうから」という思惑がぶつかり、長期金利は高くなります。
固定金利で借りる理由は「インフレリスク」
プロの予想が当たるなら上記のように損得なしですが、実際には、プロの予想が外れる可能性についても考える必要があります。その際に筆者が考えるのは、「うまく行けば儲かる」ことを目指すよりも、「悪い方に外れて惨めな思いをする」事態を避けたい、ということです。そう考えると、固定金利がお薦めです。
プロが予想するほど短期金利が上がらなかったとすれば、「変動金利で借りておけばよかった」ということになりますが、プロの予想する以上に短期金利が上がって行けば、「固定金利で借りておけばよかった」ということになります。問題は、固定金利で借りておけば悲惨な目に遭う可能性が避けられるのに、変動金利で借りると悲惨な目に遭う可能性がある、ということです。
いまが高金利時代であって、将来金利が大幅に低下する可能性があるならば、それに賭けて変動金利を選んでみることも選択肢でしょうが、将来金利が大幅に下がる可能性が無いのですから、リスクを避ける方を選ぶべきだと考えています。
少子高齢化による労働力希少、大災害等のリスクに要注意
少子高齢化による労働力希少（労働力不足と呼ぶ人が多い）は、賃金の上昇をもたらし、それが物価の上昇につながる可能性は大きいでしょう。そうなれば、日銀は物価を抑制するために金融引き締め（金利の引き上げ）に動くかもしれません。上昇幅がプロたちの予想を超える可能性も決して小さくないでしょう。
筆者がもう1つ考慮しているのは、南海トラフ大地震です。その場合には、大量の復興資材が必要になりますが、生産設備が壊れていると、需要と供給の関係で超インフレになるかもしれません。復興資材を輸入しようとすれば、輸入のためのドル買いが急増してドルが急騰し、輸入物価全体が高騰するでしょう。そうなれば、日銀が厳しい金融引き締めを行い、金利が急騰する可能性も出てきます。
そうしたリスクを考えると、住宅ローンは固定金利で借りておいた方が安心なのです。
労働力不足でも「正社員の給料」は上がらない!?
「給料が上がるなら、利払い額が増えても大丈夫だろう」と考えている読者も多そうですが、それは違うかもしれません。筆者の好きな「相手の立場で考える」ということで、企業経営者の発想を想像してみましょう。
労働力希少で最も賃金を上げなくてはならないのは、パートやアルバイトなどの非正規労働者でしょう。彼らは時給を上げないと募集しても来てくれないし、反対に我が社を辞めて他社に移ってしまうかもしれないからです。
次に賃金を上げる必要があるのは、初任給でしょう。新卒採用で労働力を確保するためには、魅力的な初任給を提示する必要があるからです。そうなると、若手社員の給料もそれに応じて引き上げる必要が出て来るでしょう。
しかし、中高年サラリーマンの給料は、それほど上げなくてもよさそうです。年功序列賃金というのは「若い時は働いた分より低い給料、中高年は働いた分より高い給料」という制度なので、中高年社員は給料を上げなくても転職してしまう心配が小さいからです。
固定金利が高い分は「保険料」と考えることもできる
固定金利の方が変動金利より高くなっているのは、プロたちが短期金利の上昇を予想しているからでしょうが、借り手としては「金利の差は保険料だ」と考えてもよいでしょう。「将来、金利が大幅に上昇しても、上昇分を払わなくてもよい保険」に加入すると考えればよいのです。
金利の差が大きければ変動金利で借りる選択肢もあるでしょうが、現在は金利の差が小さいので、「少額の保険料で安心が買えるなら保険に加入しよう」ということだと思います。
本稿は以上です。なお、本稿はわかりやすさを重視しているため、細部が厳密でない場合があり得ます。
筆者への取材、講演、原稿等のご相談は「ゴールドオンライン事務局」までお願いします。「THE GOLD ONLINE」トップページの下にある「お問い合わせ」からご連絡ください。
塚崎 公義
経済評論家
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