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借家と持ち家の論争、損得の観点が多いが…
住宅の専門家の間では、以前から持ち家に住むべきか借家に住むべきか、という議論があります。ということは、どちらかが決定的に有利だということではない、ということでしょう。
彼らの議論は主に「どちらが得か」という論点のようですから、本稿では視点を変えて、筆者の老後資金に対する基本姿勢に照らして、「豊かな老後を追求する」よりも「惨めな老後を避ける」という観点で論じてみましょう。
老後資金の最大のリスクは長生きとインフレ…もし借家暮らしなら？
老後資金の最大のリスクは「長生きしている間にインフレが来て、老後の蓄えが底を突いてしまう」ことです。長生きはいいことなのですが、老後資金を考えるうえではリスクなのです。
老後に借家暮らしをしている人は、インフレが来ると、生活費も家賃も膨れ上がり、それを長生きしている間、ずっと払い続ける必要が出てくるわけです。それは非常に辛いはずです。
自宅さえ持っていれば、老後の生活資金はなんとかなる人が多いでしょう。サラリーマン（男女を問わず、公務員等を含む。以下同様）は退職金が出ますし、公的年金も比較的充実しているので、老後資金は何とかなる場合が多いでしょう。自営業者は定年がないので、元気な間は現役として稼ぎ続けることができるでしょう。
しかし、サラリーマンにせよ自営業者にせよ、生活費に加えて家賃まで払い続けるのは決して容易なことではないはずです。「現役時代にしっかり貯蓄するから、老後の生活費と家賃には困らないはずだ！」などと自信を持っていえる意志の強い人は、決して多くないのでは…と筆者は思っていますが。
資金面だけではありません。ひとり暮らしの高齢者に家を貸したがらない大家さんも多いと聞きます。なんらかの事情で今の家を出ることになったときに、次に住む家が見つからなければ大変です。
自宅に住んでいれば、住む所がなくなることはなさそうですし、維持費はかかるでしょうが、家賃よりははるかに安いでしょう。リスクとしては、地震で自宅が倒壊し、地震保険だけでは自宅の再建ができない可能性が考えられます。借家であれば、別の家を借りればよいだけですから。
しかし、これに関しても、大地震の場合は事情が異なるかもしれません。大地震で多くの家が倒壊したら、借家希望者が殺到して家を借りることができないかもしれませんが、自宅が戸建てであれば、少なくとも土地は残るので、戦後の焼け跡に建てたような急ごしらえの家であれば、なんとか建つかもしれませんね。
自宅取得時の「強制貯蓄」にもメリット
老後に借家に住むとなると、現役時代に老後の生活資金と家賃を貯めておく必要があります。同世代が住宅ローンの返済に苦しんでいることを考えると、その分を貯めておけばいいのですが、問題は意志の強さです。多額の老後資金が貯まっているときに、贅沢をしたいという誘惑に打ち勝つのは容易ではありません。自動車購入や海外旅行などを我慢して老後の蓄えを守り抜くのは、ダイエットや禁煙に何度も失敗した人には非常に厳しい試練だといえそうです。
その点、若いときに住宅を購入した人は、多少意志が弱くても大丈夫です。銀行が定期的に返済資金を引き落としてくれるので、贅沢ができないからです。そして、定年を迎える頃にはローンの返済が終わり、老後に住む家が確保できている、と期待できるはずです。借り手の意志の弱さを補ってくれる銀行の親心に感謝です（笑）。
財産全体に占める「不動産比率」に注意
筆者は自宅購入に前向きですが、不動産投資としての貸し家の保有には消極的な立場です。自宅と貸し家ではリスクが異なるからです。
今後の不動産価格や家賃等は、インフレで上がっていくかもしれませんが、反対に人口減少で下がっていくかもしれません。自宅に住んでいるだけなら、不動産価格が上がっても下がっても、どうせ住んでいるのですから影響は限定的ですが、貸し家まで所有していると影響大です。冒頭で記したように、筆者は「家賃が上がってリッチな老後を過ごせる可能性」を追求するより「家賃が下落して惨めな老後を過ごす可能性」を避けることを優先したいです。
そもそも、自宅に加えて貸し家も持つと、財産全体に占める不動産の比率が高くなりすぎるでしょう。分散投資の観点から資産はさまざまなものに分散しておく、という原則から考えて危険なことです。
それでも、どうしても貸し家を持ちたいというのであれば、貸し家の代わりにREITという金融商品を持つ選択肢も検討してみましょう。貸し家よりはマシだと思います。REITについては、別の機会に詳述します。
本稿は以上です。なお、本稿はわかりやすさを重視しているため、細部が厳密でない場合があり得ます。
筆者への取材、講演、原稿等のご相談は「ゴールドオンライン事務局」までお願いします。「THE GOLD ONLINE」トップページの下にある「お問い合わせ」からご連絡ください。
塚崎 公義
経済評論家
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