父が遺した「180坪の実家」を持て余した60代女性、相続税820万円→ゼロ＆家賃収入33万円を得た〈驚きの逆転劇〉の中身【相続の専門家が解説】

賃貸マンションを４つに分けて購入、リスク分散も実現

次に検討したのが、売却代金を活かした収益不動産への投資。

ここで重要なのは、「収入を得る」だけでなく、「相続税評価を抑える」効果もある点です。

購入したのは、駅に近く利便性の良いエリアの分譲賃貸マンション4戸。立地や広さを分けて購入したことで、リスクの分散にもなりました。それぞれのマンションには入居者も決まり、毎月安定した家賃収入が松田さんのもとに入るように。

「もし、売却したお金をそのまま預金にしていたら、どんどん減っていくばかりで、老後が不安だったと思います。でも、今は家賃収入があるので、気持ちにも余裕ができました」と、松田さんは話します。

賃貸不動産への組み換えで相続税も大幅減！

この組み換えは、生活の安定だけでなく、相続税の大幅節税にもつながりました。

【対策前の財産】

• 実家（土地＋建物）：7,600万円
• 預貯金・有価証券：2,700万円
  → 合計：1億300万円
  → 相続税：820万円

【対策後の財産】1億円で購入した区分マンションの評価は

• 賃貸用区分マンション：3,000万円（時価の30％に減額）
• 預金　300万円
• 生命保険：1,000万円（非課税枠内）
•  合計：3,300万円
  → 相続税：0円（基礎控除4,200万円以下）

なんと、相続税820万円がゼロに！

不動産の評価額は、「貸家」として貸し出している場合、時価の70％に減額されます。さらに、マンションの敷地についても「小規模宅地等の特例（貸付事業用地）」を適用し、評価額を25～50％引き下げることができました。

空き家の3,000万円控除の特例（いわゆる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」）を適用した場合の譲渡所得税を計算します。

前提条件

• 譲渡価格（売却額）：7,600万円
• 取得費（購入当時の価格など）：不明 → 概算取得費（売却額の5％）：380万円
• 譲渡費用（仲介手数料など）：仮に200万円とする
• 特別控除（空き家3,000万円控除）：3,000万円
• 所有期間：長期譲渡（※相続後、すぐ売却）
• 税率：長期譲渡（所得税15％・住民税5％・復興特別所得税0.315％）合計20.315％

譲渡所得の計算

譲渡所得 ＝ 譲渡価格 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除

          ＝ 7,600万円 －（380万円＋200万円）－ 3,000万円

          ＝ 7,600万円 － 580万円 － 3,000万円

          ＝ 4,020万円

譲渡所得税額の計算

税率 20.315％

税額 ＝ 4,020万円 × 20.315％

     ≒ 817万円

売買関係の整理