不動産市場「歪んだ価格高騰」の真実…「投資マネー」に潜む危険な異変

令和7年『土地白書』を紐解く

その他社会問題

2025.6.1

（※写真はイメージです／PIXTA）

2024年の日本の不動産市場は、再び転換期を迎えています。都市部を中心とした価格上昇は続くものの、成約件数や投資動向には冷静さも見られ、需給の構造的変化が浮き彫りとなりました。国土交通省の『令和7年版土地白書』に示されたデータを基に、市場の今を読み解きます。

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2024年の市場では、「ESG投資」も重要なキーワードの一つです。政府はESG改修や耐震・環境性能に優れた建物への投資促進を進めており、東京や大阪といった都市部では中小ビルの改修・再生が次なる投資対象として注目されています。

さらに、人口減少が進む地方都市への投資も無視できません。不動産証券化を通じたインフラ・データセンター等の新規アセット整備が検討されており、地域経済への資金供給と同時に、都市圏との収益格差の是正が期待されています。

国交省は、令和12年までにリート等の資産総額を約40兆円にまで拡大するという中長期目標を掲げていますが、その達成には市場の多様化と制度の柔軟化が不可欠です。

高まる外部環境リスクへの備え

不動産市場は、今後も多くの外部リスクに晒される可能性があります。世界的な金利動向、地政学リスク、インフレ圧力、そして国内の少子高齢化。これら複合的要因が投資判断を難しくしており、J-REIT指数の変動も2024年を通して1,700ポイント前後で不安定な動きを見せました。

同時に、銀行などの金融機関による不動産業向け融資残高は、2024年には過去最高の106.7兆円を突破しており、信用リスクへの警戒も必要な局面です。不動産投資に過度な資金が流入することによる市場過熱と、その反動としての価格調整リスクは、2008年の金融危機の教訓を想起させます。

不動産市場と不動産投資市場は、密接に関係しながらも異なるロジックで動きます。実需の弱まりが投資市場に波及するまでにはラグがあるものの、需給バランスが中長期的に崩れれば、資産価値の調整は避けられません。

これからの不動産経済は、単なる地価や利回りでは測れない複雑な局面に突入しています。市場関係者には、透明性の確保と共に、投資判断において生活者視点や地域ニーズを取り入れる柔軟性が求められる時代となるでしょう。

［参考資料］

国土交通省『令和7年版土地白書』

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THE GOLD ONLINE編集部。『あなたの財産を「守る」「増やす」「残す」ための総合情報サイト』を掲げ、企業オーナー・富裕層を主要読者ターゲットとして記事を制作・編集している（写真は編集長の立本正樹）。X（旧ツイッター）「@gentoshago」では厳選した記事を配信中。

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