東京の不動産の勢いが止まらない… 世界No.1の値上がりでも「まだ買い時」と断言できるワケ

「世界No.1の値上がり」を記録した国/都市は？

皆さまに2つの質問です。

Q, 不動産が世界で最も値上がりしている都市（国）は？

→なんと「東京」です。

〈順位〉 1位：東京、2位：大阪、3位：シドニー、4位：シンガポール、5位：ソウル、6位：台北、7位：ホーチミン、8位：ニューヨーク

※ 値上がり「率」であることにご留意ください。不動産価格のランキングにすると、当然アメリカのNYやLAの中心地などがトップになります。

［値上がり率ランキングの出典］東京マンション価格、世界最大の上昇率　オフィス賃料も　世界15都市 （2024年10月時点、日本経済新聞）

Q, 「不動産（好立地）の値上がりはバブルで危険」でしょうか？

→答えは「No！」…と、セカニチは確信しています。

※ 立地の要素は非常に大きいです。都市部＆好立地の高級物件はバブルだと感じません。が、郊外＆悪立地には値下がりの危険性があります。

世界の主要都市の中心部と比べて、日本の都市部＆好立地の不動産価格/賃料は「安くてお得」「国際水準では、日本の好立地の高級物件は依然として割安だ」と各メディアや調査機関が報じています。［図表1］を御覧ください。他国に比べて「まだ割安」という客観的なデータが得られています。

［図表1］日本の高級マンション＝割安（各都市の高級住宅の比較指数）港区元麻布のマンションを100として価格を比較、円建て。（2024年10月の東京・元麻布地区＝100.0）※参考：日本不動産研究所より作成

実際、NYの中心地のワンルーム（14m²）の家賃は、なんと驚異の《36万5000円！》です。東京都心でも14m²であれば家賃は6～7万円程度では。不動産の相場が《5～6倍》も違うのです。

日本の都市部＆好立地の不動産は昔から比べて上がっていますが、まだ割安だという意味が容易にご理解いただけるでしょう。この他にも、数々の要素を鑑みると「日本の不動産はまだまだ上昇余地が残されている」と私は確信しています。

本質的には、「不動産の価格が上がったのではなく、〇〇の価値が落ちている」
→〇〇とはなんでしょうか？

東京＝世界No.1の値上がりについて、覚えておくべき注意点もあります。「東京」と言っても非常に広い土地です。東京都内は地価に《大きな格差》があります（良い立地もあるし、悪い立地もある）。平均数字への値上がりインパクトが大きく、不動産価格を引き上げているのは東京都心の上位11区の好立地マンションだと私は実感しています。

要は「東京が世界No.1！＝東京であれば何でもOK！」ではありません。東京23区内ですら大きな格差があります。

更に補足すると、東京23区において「上位11区は全てOK！　下位12区は全てNG！」ではありません。大都心・新宿区だとしても、よい不動産と悪い不動産があります。全ては「物件/立地による」「ケースバイケース」です。正しく理解しましょう。

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