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新築から中古へ…住宅市場の変革と不動産投資の未来
日本の建築業界の住宅流通は新築依存です。しかし、それも限界に近づいてきたように感じます。
国土交通省のデータによると、新設住宅着工戸数は、2021年度は87万戸、2022年度は90万戸前後ですが、2025年度には62万戸、2040年度には49万戸に減っていくと予想されています。今後は中古住宅が普通になり新築がドンドン減ることになります。
中古住宅が一般的になると、新築住宅の40％を占める戸建に対する意識にも変化が出てきます。スクラップ&ビルドではなく長く使う思考に変化します。住むにも購入するのにも中古住宅が一般的になります。結果的に借りるのも貸し出すのも一般的な状況になるのです。
そうなると投資的には利回りは落ちてきます（だからいまのうちに購入しておくのがいいのです）。「これまではほとんどの人が知らなかったから儲けることができた」から、あの人もこの人も知っている状態になると参加者も増えることになります。つまり、競合が増えるということです。
大手不動産でも寡占化が進まない業界
しかし、ここが不動産の面白いところです。大手不動産でも寡占化が進まない業界です。エリアや活用方法など、やりようによってはまだまだ収益を高めることができます。
その1つが地方と都市のギャップです。中古住宅や空き家・古家投資が一般的になろうとも、必ず地方と都市とのギャップは残ります。そこを利用して、都市での活用方法を地方で行うことで収益を出して、その収益で都市部の物件を購入していくのです。
都市物件は収益が少ないけれども、そのなかでも資産価値がある物件を追加していく。こうすることで資産形成のバランス化（ポートフォリオ）の役割を持たせることもできます。
それには地方をもっとよく知る必要があります。将来を考えて、いまから地方をよく見て、聞いて、勉強して、そして経験して、ノウハウを積み上げることこそ、大切な資産形成に必要になっていくのです。
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