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地方ならではの慣習
再生物件事例1：大阪府阪南市箱作物件
築年数：53年
購入額：50万円
工事費：498万円（追加工事39万円）
想定家賃：5万5000円（汲み取り式なら通常5万2000円）
家賃：6万6000円（管理費5000円、ペット1匹2000円込み）
表面利回り：13.5％
ここで紹介するのはトイレが汲み取り式の物件事例です。地域の特性でトイレに汲み取りが多く残っているケースがあります。前道にも下水道の本管が来ていないので水栓工事すら難しい状態です。普通の人ならそんな物件は避けてしまいます。
しかし、地域のことがよくわかっていれば、そういった物件でも大丈夫です。たとえば、坂が多い地域では、「こんな坂では入居者が付かないだろう」というところでも、その地域の人であれば慣れていて問題にならない場合があります。それと同じで、この地域では汲み取り式が普通でした。なので、3000円くらい低い家賃で設定すると問題なく入居者が付くことがわかりました。
そして今回、テストとして強気に家賃を上げて募集した結果、それでも入居者が付きました。しっかりとした調査とリフォームをしたうえ、家賃設定することで、想定以上の利回りになることもあります。
［図表1］汲み取り式の再生物件事例 大阪府阪南市箱作物件 BEFORE写真 写真提供：森下古家再生士（阪南エリア）
［図表2］汲み取り式の再生物件事例 大阪府阪南市箱作物件 AFTER写真 写真提供：森下古家再生士（阪南エリア）
