検索
築40年の木造アパートを売却したら、突然「税務署」から“お尋ね”が届いたワケ【税理士が解説】
木造アパートの修繕・リノベーションのしやすさ
木造アパートであれば、3階建てでもいいですが、筆者は2階建ての物件を特にお勧めします。
まず、一般的なRC造のマンションの場合、木造アパートよりも高層のものが多いでしょう。そういった物件は外壁の塗り直しなどの大規模修繕工事に大きなコストがかかります。これは足場を高く設置しなければならないからであり、実際、筆者が経験した物件の大規模修繕では、外壁修繕にかかる費用の7割～8割ほどが足場代でした。
一方、木造アパートの場合、筆者が以前所有していた物件では、外壁修繕と屋根の防水加工を合わせても200万円ほど。さらに、配管工事のときに、RC造の場合、コンクリートの壁を壊す必要があり、当然これには大きなコストがかかります。しかし、木造であれば木を剥がして配管を取り替えるだけで済みます。このコストの差は、リノベーションをする際にも同様にコストを抑えて行うことができるでしょう。
不動産鑑定士兼税理士大家が実践している物件の目利き
外壁の維持管理の状況
筆者が中古物件を選ぶ際には、修繕履歴・レントロールの確認、不動産会社への聞き込み、これらを必ず行っています。
外壁などの大規模な修繕工事は、だいたい10年～15年に一度行われます。前回行われたのはいつごろか、チェックは必須です。前回の工事から期間が空いている場合は、当然その分コストがかかります。また、前のオーナーによる維持管理が悪い物件を購入してしまうと、必要以上に修繕費用がかかってしまい、堅実な賃貸経営を維持することはできません。
レントロールについては、空室状況と賃料を確認します。レントロールをみて、空室があればその原因を探し、近隣の物件と比較して賃料が適正なのかどうか不動産管理会社に聞きます。また、不動産会社には直近で住民トラブルなどが起きていないか、起きていたら原因はどのようなことか、事前に確認しておくことも重要です。
