家賃滞納トラブルを防ぐための入居者「審査」のポイント

保証会社ごとに異なる「審査基準」と「強み」

リーマンショック以前は審査基準の甘すぎる保証会社もありました。案の定リーマンショックで会社が倒産してしまいました。倒産後は結局、無保証になった人たちが部屋に残り、滞納が発生して大変だったそうです。最近はそういう業者も少なくなりました。

筆者の会社でも、管理業務を請け負っていますが、常に新規の保証会社を開拓しながら、既存の業者ともうまく関係性を保っています。

中には保証会社の審査が緩いと感じる会社もありますが、大手の保証会社しか取引しない業者もあります。その会社の審査で落とされてしまう属性の人が、その物件のメインターゲット層で申し込みは入るにもかかわらず、審査が通らないという理由で、空室ロスが発生してしまいます。

最近は保証会社が増えています。基準が厳しい大手の会社もあれば、非正規社員でも審査が通る保証会社もあります。

保証会社の審査のやり方もさまざまです。一般的に信用情報は、カード系、銀行系、信販系の3種類がありますが、基本的に部屋を借りるときはカードだけクリアしていれば問題ありません。

このように単純にカード事故がないかで見るところもあれば、人によって年齢と職業で、「安定している、安定してない」と判断するところもあります。

ほかには、滞納入居者を退去させるのが得意という会社もあります。最近は、消費者金融がどんどん縮小して銀行に吸収合併にされているので、今まで消費者金融で頑張ってきた督促部隊の人たちが、保証会社に引き抜かれているのです。ある会社では「うちは督促部隊をすごく強化していますよ」と豪語していました。どんな小さな案件でも対応するとのことで、「この会社は結構いいかもしれない」と思いました。

最近は、外国人専門の保証会社も出てきました。多言語を喋れるスタッフを用意しています。外国人は、最後は母国に帰ってしまうのがリスクなのですが、その国まで滞納家賃を取りに行くそうです。海外拠点もあるので、取りっぱぐれをなくす体制を敷いているそうです。

入居者の性質は「契約書の書き方」からも読み取れる

さまざまな審査に合わせて、その人の保証を取ることになりますが、やはり実際に管理するのは管理会社なので、筆者の会社では管理会社独自の審査を入れるようにしています。

審査のやり方にはいろいろありますが、本来は3段階で審査を行うべきです。保証会社の審査、不動産会社の審査、オーナーの審査です。

オーナーの審査とは、字が綺麗かどうか、契約書の保証人のところは筆跡が違うか確かめるとか、そういうところがきちんとしているかです。例えば、住所で「15丁目」と書いてあったら桁がちょっとおかしいのではないか、いい加減なことを書く人じゃないかと推定し、管理会社に対し住所が正しいかどうかの確認の依頼をします。

本人は嘘をついたり、騙すつもりはなく、性分としてルーズな人だったりしますが、やはりモラルが低い人である可能性が高いです。

あとは転居の理由に整合性があるかも確認します。例えば小売業に勤めている人が、AショッピングモールからB駅ビルに転勤のため引っ越してきたのであれば、転居の理由に整合性があります。理由がきちんとしている人は年収が高くなくても、きちんとした人が多いです。