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どの方法を選択するのがいいか？
恵子さんはまだ60代。現代の長寿社会においてはご自分の相続までは30年ほどあると想定され、その間の生活費も必要になります。
3人の家族がそれぞれ働いて収入を得ることができればいいのですが、現状ではそれは望めません。だからこそ、土地を生かして収入を得る選択をすることが賢明だと言えます。自宅土地をそのまま残したい気持ちは少なからずありそうですが、現状のままでは建物はどんどん古くなっていき、子どもたちの代まで待てないところ。
【1】は140坪の土地がそのまま残りますが、建て替えの建築費が4億円ほどかかります。しかも全額借入するには子どもが連帯保証をする必要があるのですが、現在2人とも勤務先がない状態ですので、金融機関が連帯保証人として認めないと思われます。よって選択肢からはずれます。
【4】の自宅土地を全部売却した上での住み替えは、140坪の土地（評価額1億3000万円程）を売却できます。新居を購入し、残りで家賃が入る賃貸物件を購入することもでき、借入は不要です。いちばん負担の少ない方法でと言えます。
しかし、恵子さん親子が住替えないといけないこと、長年住んできた土地から離れないといけないことから、即決はできないということでした。
【1】と【4】の折衷案として、半分売却、半分に賃貸併用住宅を建てるという【2】【3】案が現実的な選択肢となりそうです。
まとめ
恵子さん親子は、これまでずっと現在のお住まいで暮らされてきたので、別の土地に転居するという発想はなかったかもしれません。しかし今回、恵子さんの財産評価をしてみると、評価が高いエリアの土地であるだけに相続税もかかるのですが、同居の特例を生かすなどの方法により、まだ節税の可能性があります。
今回の恵子さんの課題点は、将来の子どもたちの収入に対する不安でした。このまま3人とも収入を得る仕事ができなかったとすると、いずれ預金も底をつき、年金だけでは足りないという事態になります。そうなる前に、広すぎる自宅を土地活用し、安定的な収入を得られる選択肢を提案しました。
※登場人物は仮名です。プライバシーに配慮し、実際の相談内容と変えている部分があります。
曽根 惠子
株式会社夢相続代表取締役
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
◆相続対策専門士とは？◆
公益財団法人 不動産流通推進センター（旧 不動産流通近代化センター、retpc.jp) 認定資格。国土交通大臣の登録を受け、不動産コンサルティングを円滑に行うために必要な知識及び技能に関する試験に合格し、宅建取引士・不動産鑑定士・一級建築士の資格を有する者が「公認 不動産コンサルティングマスター」と認定され、そのなかから相続に関する専門コースを修了したものが「相続対策専門士」として認定されます。相続対策専門士は、顧客のニーズを把握し、ワンストップで解決に導くための提案を行います。なお、資格は1年ごとの更新制で、業務を通じて更新要件を満たす必要があります。
「相続対策専門士」は問題解決の窓口となり、弁護士、税理士の業務につなげていく役割であり、業法に抵触する職務を担当することはありません。
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