600坪の土地評価が2億円→1億円に…相続税を左右する〈評価の考え方〉と60代男性が安堵したワケ【相続の専門家が解説】

相続税を半分にする“土地評価”の盲点

Fさん（60代）のご家庭では、90代のお父様の相続を試算したところ、相続税が1億2,850万円にのぼることが明らかになりました。

財産総額は約4億4,760万円。その中でも大きな割合を占めていたのが、自宅の土地600坪でした。しかし、この土地を詳しく調べていくと、実は「評価額が大きく下がる可能性」があることが見えてきました。

そこで、当方と税務の専門家である税理士が連携し、早い段階で現実的な土地評価を行うことにしました。

まずは現地調査を実施し、利用状況を確認。自宅、空き地、庭、雑木林などに区分したうえで、それぞれの実態に応じた評価を進めていきました。

600坪の土地の実態

Fさんのご自宅は、先祖代々受け継がれてきた広い土地の上に建っています。敷地は約600坪。しかし、そのすべてが有効に利用されているわけではありませんでした。

現地の状況を確認すると、次のような状態です。

つまり、600坪の土地といっても、実際に活用されているのは一部に限られていたのです。

特に奥の斜面は傾斜がきつく、容易に立ち入ることも難しい状態でした。このように利用が困難な土地は、評価額を引き下げる要因となります。

路線価で計算すると評価は「約2億円」

相続税における土地の評価は、一般的に路線価方式で算出されます。この土地についても、前面道路の路線価を基準に計算したところ、評価額は約2億円という結果になりました。

しかし、この評価はあくまで「600坪の宅地」として一律に算出されたものです。土地の形状や利用状況を十分に反映しているとは言えません。

実際には、

・傾斜地が多い
・奥は雑木林のような状態になっている
・宅地として利用しにくい部分がある

といった事情があります。

つまり、「実際の利用価値」と「税法上の評価」にズレが生じている可能性があるということです。

評価を大きく下げた「地積規模の大きな宅地」

そこで検討したのが、「地積規模の大きな宅地」という評価方法です。これは、一定の条件を満たす広い土地について、評価額を減額できる制度です。簡単に言えば、「広すぎる土地はそのままでは使いにくい」という考え方に基づいています。

たとえば、

・一度に購入できる人が限られる
・分割や開発に手間やコストがかかる
・利用効率が低い

といった理由から、一般的な宅地よりも価値が低く見積もられるのです。

Fさんの土地についても、この制度の適用を検討しました。その結果、土地の評価額は約2億円から約1億円へと、大きく引き下げられる可能性が見えてきました。つまり、土地だけで約1億円の評価減が見込めるということです。