70代の独身長男、父の遺産ひとり占めも〈不動産活用〉できずに大失敗…尻拭いは甥姪？「そんなの許さない」80代姉の激怒の果てにたどり着いた、意外な着地点

「相続税は1億円です」税理士の言葉におののいたが…

当時の相続内容をまとめたものは下記のとおりです。

【15年前の家族の状況】

被相続人：父

相続人：長女60代、二女50代、長男（依頼人）50代

財産の構成：自宅、貸家、駐車場、貸宅地、空き地、生産緑地、農地、現預金、保険

山田さんの父親は、よく言えば自由人でしたが、子どもたちにはあまり関心を持っていなかったようだったといいます。先に母親が亡くなり、本来であれば子どもたちへの相続を考慮すべきところ、父親も一切の相続対策に着手しないまま、突然亡くなってしまったのです。

資産には負債はありませんでしたが、納税に使えるほどの現金はなく、近所の税理士に相談したところ、「相続税額1億円超」といわれて慌てふためき、筆者のところに山田さんきょうだいから問い合わせがあったのでした。

当初相談した税理士は、農地の扱いや相続に不慣れだったようで、あとから筆者の事務所で調査したところ、不動産にいくつも減額要素が見つかり、その結果、当初見積もられていた1億円以上という納税額から大きく下げることがでたのです。最終的に、納税資金として駐車場を1ヵ所、姉2人への代償金として山林を1ヵ所売却するだけですんだのでした。

父から相続した土地、有効活用できず「税金を取られるだけ」

山田さんは、15年の間に自分の趣味への出費や、自宅のリフォームなどで預貯金を使ってしまい、ほとんど残っていません。不動産のみで相続税を試算したところ、相続財産がおよそ1億8,000万円、相続税額が2,700万円超となっており、相続時にはいずれか財産を手放すことになります。

筆者と提携先の税理士が、山田さんに持参してもらった固定資産税の納税通知書を確認したところ、年間の固定資産税額は120万円。そのうち収入があるのは貸家6軒で月額30万円、駐車場が月額3万円で年額396万円。家賃収入の30％が固定資産税の支払いでなくなっています。貸家の修繕費、その他の土地の草刈りの費用もあり、家賃収入の手残りはわずかです。

なかでも空き地の固定資産税は年間70万円と大きく響いています。この空き地は、父親が別の土地の代替え地として取得したものの、当時から一度も活用したことがなく、ずっと空き地です。山田さんが相続してからの15年だけでも、固定資産税や草刈り代などの維持費はすでに1,000万円以上もかかっていますが、土地の収入がないため、すべて持ち出しです。つまり、正真正銘の「負動産」なのです。