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現状を分析したら、課題が見えてきた
提携先の税理士がまとめたところによると、母親が保有する不動産の持ち分は合計でおよそ7,500万円、預貯金が1,500万円。資産総額は合計9,000万円超で、相続税額はおよそ500万円程度になるとのこと。
不動産：自宅、アパート、駐車場
不動産の状況：いずれも母親と子どもの共有
不動産の評価：母親の持ち分の合計で7,500万円
その他の資産：預金1,500万円
母親の資産の合計額：7,500万円＋1,500万円＝9,000万円
相続税額：500万円弱
不動産が共有であることから、相続時には母親の持ち分を共有する子どもに相続させる配慮が必要です。また、築古となったアパートは、今後の維持費を考えると、建て替えも視野に入ってきます。
遺産分割の内容は、不動産に価格差があることから平等に分割することはできません。そのため、母親が遺言書を準備し、争いを防ぐ手立てが必須です。
高齢になる母親や、独身の姉の生活支援は山田さんが担当することになるため、寄与分として遺産分割に反映させる配慮もあったほうがいいでしょう。
◆相続対策の提案①…築古アパートの解決策
筆者と税理士は、課題となる築古アパートの対策について、いくつか案を出し、比較検討を行いました。
プラン1：売却したお金で区分マンションを複数室購入し、資産を組み換え
プラン2：アパートを1棟新築
プラン3：アパートを2棟新築
プラン4：戸建て賃貸を4棟新築
◆相続対策の提案②…築古アパートの共有問題への解決策
アパートへについて慎重に比較検討した結果、所有割合が多い山田さんが、妹の持ち分を買い取り、共有しない方法が適切であると思われました。
そのことから、建て替え時に妹から所有分を買い取ることで共有を解消する方法で検討することになりました。
◆相続対策の提案③…母親による遺言書作成
相続時にもめないよう、母親には遺言書を作成してもらうことが重要です。
同居する山田さんは自宅とアパート、姉には家賃収入がある駐車場、妹には預金という内容が現実的な遺産分割だと想定されます。
また、遺言書の作成にも着手することになりました。
問題意識を持ち、先手を打つことが重要に
相談者の山田さんは長年にわたり母親と同居して生活の支援をするほか、不動産の管理も行ってきました。
姉は不動産に関心がなく、妹は他県に暮らしており、母親の相続対策は山田さんが主導するしかありません。
母親はいまのところ健康ですが、それでも積極的に対策をするのは大変であることから、こちらも山田さんが働きかけたことで、相続対策が進み始めたという状況です。
複数の選択肢を慎重に検討した結果、山田さんが妹の持ち分を買い取り、母親名義で1棟のアパートを建てるというプランでまとまりました。収益も増え、相続税もかからなくなります。
「母が元気なうちに対策ができ、本当によかったです。相続発生後も、姉の生活を守ることができますし、妹も現金でかまわないと納得してくれました」
山田さんのケースは、問題意識のある子どもが率先して動いたことで、将来の円満な着地点が明確になった例だといえます。
※登場人物は仮名です。プライバシーに配慮し、実際の相談内容と変えている部分があります。
曽根 惠子
株式会社夢相続代表取締役
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
◆相続対策専門士とは？◆
公益財団法人 不動産流通推進センター（旧 不動産流通近代化センター、retpc.jp) 認定資格。国土交通大臣の登録を受け、不動産コンサルティングを円滑に行うために必要な知識及び技能に関する試験に合格し、宅建取引士・不動産鑑定士・一級建築士の資格を有する者が「公認 不動産コンサルティングマスター」と認定され、そのなかから相続に関する専門コースを修了したものが「相続対策専門士」として認定されます。相続対策専門士は、顧客のニーズを把握し、ワンストップで解決に導くための提案を行います。なお、資格は1年ごとの更新制で、業務を通じて更新要件を満たす必要があります。
「相続対策専門士」は問題解決の窓口となり、弁護士、税理士の業務につなげていく役割であり、業法に抵触する職務を担当することはありません。
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