不動産の贈与にかかる税金

不動産の贈与にはどのような税金がかかるのでしょうか？制度の概要や利用できる控除について見ていきましょう。

贈与税の概要と控除の種類

個人から財産の贈与を受けると贈与税が課税されます。課税方式は、大きく分けると暦年課税・相続時精算課税の2種類です。

何も手続きをしない場合、贈与税の課税方式は暦年課税となります。相続時精算課税制度は、贈与税を申告する際に選択が可能です。申告のタイミングは、財産が贈与された翌年の2月1日〜3月15日（土日祝の場合は次の平日）です。

暦年課税では、1年間に110万円の『基礎控除』を受けられます。そのため1年間に贈与を受けた財産が合計110万円以下であれば贈与税はかからず申告も不要です。

また、夫婦間で居住用不動産（またはその購入資金）を贈与する場合には、最高2,000万円まで贈与税が非課税となる『配偶者控除（以下、贈与税の配偶者控除）』を利用することも可能です。

基礎控除と併用できるため、贈与税の配偶者控除を適用できれば合計2,110万円までの贈与に贈与税がかかりません。ただし、贈与税の配偶者控除が適用されるのは、婚姻関係が20年以上継続した後の贈与に限られます。

不動産の贈与も贈与税の課税対象

贈与税の対象となる財産には不動産も含まれます。たとえば、評価額2,000万円のマンションを贈与されたときは、基礎控除額110万円を差し引いた残りの1,890万円に贈与税がかかります。

相続でマンションを取得した場合、マンションの評価額も含む遺産の総額が、相続税の基礎控除額「3,000万円＋（600万円×法定相続人）」であれば税負担は生じません。

相続税と比較し基礎控除額が少ない贈与税では、不動産を贈与されたときに多額の税金が課される可能性があります。贈与税がかかる場合は、財産を受け取った人が贈与を受けた翌年の2月1日～3月15日に申告し納税しなければなりません。

一般贈与財産と特例贈与財産の違い

贈与税は、贈与を受ける財産が『一般贈与財産』と『特例贈与財産』のどちらに該当するかによって、計算方法が異なります。

特例贈与財産とは、父母や祖父母といった直系尊属から贈与を受けた財産のことです。受贈者は贈与を受ける年の1月1日時点で18歳以上※であることが条件となります（令和4年（2022年）4月1日以降）。

特例贈与財産に該当する場合、一般贈与財産と比較して低い特例税率で贈与税が計算されます。一般贈与財産は、特例贈与財産には該当しない贈与財産です。一般贈与財産に該当するときは、一般税率を用いて贈与税を計算します。

定期贈与とみなされた場合の課税に注意

暦年課税の制度を利用すると、毎年110万円までは税負担なしで贈与を受けられます。この仕組みを利用し、毎年110万円の贈与を10年間続けると、贈与税がかからずに1,100万円の資産を贈与できることになります。

ただしこのケースは『定期贈与』とみなされ、後から課税される可能性があるため注意しましょう。定期贈与とは、毎年一定の金額を贈与することが、あらかじめ決まっている契約のことです。

先の例が定期贈与とみなされると、最初に110万円の贈与を受けた年に1,100万円が贈与税の課税対象となります。そのため、1,100万円から基礎控除110万円分を差し引いた残りの990万円に贈与税が課せられてしまうのです。

贈与額を毎年変えたり贈与ごとに契約書を作成したりすると、定期贈与と判断されにくくはなりますが、心配であれば税理士に相談するのがおすすめです。