代々の不動産を守り継ぐ地主の相続。それは、当然ながら資産額が大きければ大きいほど、立ちはだかる壁も高く……。入念な準備を施さなければ、納税資金確保のために代々承継している大切な不動産を、自身の子の代で売却せざるを得ない状況に陥るケースもあり得ります。本記事では、藤村家（仮名）の事例とともに、地主の相続における節税対策について、ティー・コンサル株式会社代表取締役でメガバンク・大手地銀出身の不動産鑑定士である小俣年穂氏が解説します。
大資産家・藤村家の相続対策
今年、米寿を迎える藤村武一（仮名）は、〇〇県内でも著名な地主一族であり、地元金融機関の役員や支店長が定期的に表敬に訪れるような資産家である。80代になってからは相続に詳しい専門家によって相続税の計算を毎年定期的に実施してきた。昨年試算した際には5億円程度とのことであり、いよいよ本腰を入れて対策を進めていこうと決断したばかりだ。
決断した理由のひとつとして、85歳を過ぎたあたりから物忘れが多くなったように感じているためだ。自覚症状はないものの家族から物忘れの指摘を受けることが増えてきており、最近では明らかな衰えを感じ始めている。人生の残された期間も限られているであろうことから意思能力があるうちに最大限の対策を進めたいと思う。
目標「相続税を5億円からゼロまで引き下げる！」
ここに至るまで先代から引き継いだ不動産事業などを苦労の末に発展させ、財産を大きく増やすことができたが、可能であれば相続税をゼロまで引き下げて財産を減らすことなく次世代に継ぎたいと考えている。
所有している地元の不動産はリーマンショック後に価格が大きく下落したが、近時では駅前などを中心に不動産価格も上昇基調を示している。ただし、都心部と異なり〇〇県では人口減少が進んでいることから、資産の維持という観点では都心部への資産の入れ替えも検討している。
幸い、地元金融機関も都心部に支店を構えていることから、原則としてはテリトリー外で融資不可とのことであるが藤村家の場合は特別に不動産購入資金の融資にも応じてくれるとのことである。
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ティー・コンサル株式会社
代表取締役
不動産鑑定士
1級ファイナンシャルプランニング技能士
1978年東京都出身。中央大学経済学部卒。
大学卒業後、不動産鑑定業者にて鑑定業務、不動産ファンドビジネスに従事。その後、金融の視点から不動産の価格形成を理解するため銀行（三井住友銀行）へ転職。融資業務、与信管理業務、アセットマネジメント業務（出向先にて）に従事したのち、個人富裕層向けコンサルティング業務に従事。アパートローン融資、資金運用、税金対策、遺言作成など承継対策業務を幅広く経験。その後、横浜銀行に転じ本部所属のうえ担当地区内のコンサルティング能力向上、富裕層取引の拡大などで貢献し頭取表彰も受賞。2022年にティー・コンサル株式会社を創業。金融に精通した不動産専門家として、多くの資産家（地主・経営者）や専門家（弁護士・税理士）からの相談を受けオーダーメイド型の問題解決を行っている。また、不動産鑑定士として銀行、税理士、上場企業などから依頼を受け不動産評価にも取り組んでいる。
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