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そもそも「不動産鑑定士」とは？
不動産鑑定士とは「不動産の鑑定評価に関する法律」により制定されている国家資格であり、資格者は独占的に「不動産の鑑定評価」を行うことが認められている。
ここでいう「不動産の鑑定評価」とは、不動産（土地もしくは建物またはこれらに関する所有権以外の権利をいう。以下同じ）の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること（同法 第二条）と定義されている。
2023年1月1日時点において登録している不動産鑑定士8,608人、不動産鑑定士補1,190人の計9,798人（出所：国土交通省）であり、不動産鑑定業者は2023年1月1日時点において大臣登録72社、知事登録3,045社の計3,117社（出所：国土交通省）となっている。地主との接点の多いほかの士業と比較すると図表1のとおりであり、不動産鑑定士の数は1万人にも満たない。
単位：人
また、不動産鑑定士は独立開業するほか不動産鑑定業や、不動産業、金融業などさまざまな分野で勤務している。
不動産鑑定業者に所属し、不動産の鑑定評価や不動産の客観的価値に作用する諸要因に関する調査・分析、不動産の利用・取引・投資に関する相談に応じる業務（コンサルティング等）を行うほか、不動産会社、金融機関、Jリートの資産運用会社等企業内の不動産関連部門においても不動産に関する専門知識を活かして活躍しています。
（国土交通省「不動産鑑定士の魅力と仕事」より抜粋）
人数も少なく、日ごろ接する機会が少ないかもしれないが、公示価格などの算出、Jリートにおける定期的な不動産価格の評価、調停委員として紛争の解決にあたるなど、不動産の専門家として活動を行っている。
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