(※画像はイメージです/PIXTA)

親から楽して不動産を受け継ぎ、大して働かなくても悠々自適な生活ができるーーそんなイメージを持たれがちな地主。しかし、その実態は大きく異なっており……。本記事では、一念発起して不動産を手放すことにした北沢家(仮名)の事例とともに、不動産売買の注意点について、ティー・コンサル株式会社代表取締役でメガバンク・大手地銀出身の不動産鑑定士である小俣年穂氏が解説します。

地主業は決して楽ではない

地主といえば、多くの不動産を所有しており、かつその不動産からの賃貸収入があり裕福な生活ができていると思われるのではないか。大きな家に住み、高級車を所有して何不自由ない生活を送っているように思われる。

 

しかし、不動産賃貸経営に当たっては多くのコストがかかり、決して楽なものではない。

 

北沢家(仮名)は、郊外私鉄沿線の地主であり多くの不動産を所有しているが、手元の現預金は実はさほど持ち合わせていない。当主の北沢隆一は、このままでは次の代の相続税の納税資金が不足してしまうと頭を悩ませていた。北沢家の不動産収入は年によって若干の変動はあるがおおむね年間1億円程度で推移している。

 

しかし、不動産の維持にかかる支出や、ローンの返済、税金の支払いなどを行うと手元に残る収入はわずかであり、先代相続税の納税資金の支払いや兄弟への代償分割資金の支払いなどで手元にある現預金はほとんど残っていない。日々の資金繰りのことを考えると、夜も眠れず頭を悩ませることが多い。

 

また、経費を削減するためにも時間があるときなどは自ら所有不動産の草むしりや、日常の清掃も行っているが、高齢の身体に鞭を打って行っているような状況で疲労が蓄積している。近年は夏の暑さも尋常ではなく、昨年は何度も熱中症になりかけたりもした。したがって、決して周囲の人がいうような贅沢な生活を送れているわけではない。

 

何も知らない周囲の人からは「不動産が沢山あって羨ましい」「お金に恵まれ裕福な生活ができているのではないか」などと言われることが多いが、ぜひ一度代わりにやって欲しいと思うことさえある。

年々高騰…不動産にかかる経費

不動産の維持においてかかる支出項目を図表1に列挙した。不動産固有の経費や、税金がある。

 

[図表1]不動産の維持においてかかる支出項目
出所:筆者作成

 

不動産賃貸業においては多くの経費がかかる。また、昨今のインフレにおいては不動産経費がより高額になってくる可能性もある。固定資産税や都市計画税の算定の基礎となる公示価格についても上昇傾向が続いており、今後増額していく可能性が高い。

 

また、個人で不動産を所有している場合は不動産所得に対して半分程度が税金となることもあり、税金の負担も重い。

 

建物を借入して新築する場合や購入する場合においてはほとんどのケースで借入を行うためローンの元金利息の返済があり、不動産収入に対して残るキャッシュフローが少ないケースはよくあることだ。

 

傍からみると、多くの不動産収入があるように見えて羨ましく思うことがあるが、蓋を開けてみれば諸々の支払いや取引先との関係維持で苦労することが多いように思われる。

 

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