検索
投資中の物件が「入居者に選ばれない」理由とは？
入居者に選ばれない理由は、端的に言えば「ニーズを満たす商品ではないから」です。入居者は物件を選ぶとき、「価格」や「立地」「物件のスペック」を考慮しながら判断をします。
まずは「価格」です。「立地」「物件のスペック」に比べて、どちらかといえば「価格」のほうが決定的な判断材料になりやすいですが、「値段のわりに得だ」という印象を与えられたら、高額な家賃でも入居者は決められます。
もちろん、まったくニーズがなく入居が決まらない……なかにはそのようなエリアもありますが、不動産はオンリーワンですから、強みを生かした経営ができれば空室には困らないはずです。築年数に関係なく「不況知らずの満室アパート」や「順番待ちの人気物件」があるのも事実なのです。
管理会社に任せきりだと「なぜ空室のままなのか」がわからない
入居者が価格の次に重視するのは「立地」です。駅やスーパー、コンビニから近いか、ファミリーであれば学区はどこか、地方や郊外であれば駐車場の有無などがあげられます。駐車場に関しては、世帯数分の数はあるのか、ファミリー向けであれば2台停められるのかも大事です。
物件によってはスペースが狭く区画されていることもあり、大きな車を入れようとするとぶつけてしまう問題も出ています。本来であれば普通車の場合、2メートル50センチの幅がなければならないのに、2メートルしかないケースがあるのです。
最初に配置図を見た瞬間、問題なく車庫入れできるように思うものです。しかし、いざ現場に足を運んでみると、これでは入らないことに気づくのです。
特に地方の物件において、駐車場が十分な広さなのか、台数は確保できているか、敷地内につくれるのかという問題が非常に大きなポイントとなります。
地方物件の例だと、国道沿いの物件は積算が取れるものの、騒音の問題で意外に人気がないケースもあります。ただ、二重サッシにするなど、工夫をしていれば埋めることはできるでしょう。
いずれにせよ、そうした問題に気づけないのは「現場に足を運んでいないから」、そして「なぜ空室があるのかを十分にヒアリングしていないから」です。
とくに後者は重要で、管理会社に任せきりにしていると、何が原因で空室になっているのかわからないままになってしまい、対策が立てられません。
現場に足を運ぶことはもちろん大切ですが、直接見ただけではわからないこともたくさんあります。立地的な問題なのか、それとも管理状態が悪いからなのかは、客付業者にヒアリングしなければなりません。
そのうえで改善できるのであればいいですし、できなければ投資対象から外します。なかには、対象物件に泊まり込む大家さんもいます。そうすることで、騒音や周りの入居者など、何かしら原因を特定できる可能性が上がるからです。
柳田 将禎
株式会社ピカいち
代表取締役
2025年2月8日（土）開催！1日限りのリアルイベント
「THE GOLD ONLINE フェス 2025 ＠東京国際フォーラム」
来場登録受付中＞＞
【関連記事】
■税務調査官「出身はどちらですか？」の真意…税務調査で“やり手の調査官”が聞いてくる「3つの質問」【税理士が解説】
■月22万円もらえるはずが…65歳・元会社員夫婦「年金ルール」知らず、想定外の年金減額「何かの間違いでは？」
■「もはや無法地帯」2億円・港区の超高級タワマンで起きている異変…世帯年収2000万円の男性が〈豊洲タワマンからの転居〉を大後悔するワケ
■「NISAで1,300万円消えた…。」銀行員のアドバイスで、退職金運用を始めた“年金25万円の60代夫婦”…年金に上乗せでゆとりの老後のはずが、一転、破産危機【FPが解説】
■「銀行員の助言どおり、祖母から年100万円ずつ生前贈与を受けました」→税務調査官「これは贈与になりません」…否認されないための4つのポイント【税理士が解説】
2025年2月8日（土）開催！1日限りのリアルイベント
「THE GOLD ONLINE フェス 2025 ＠東京国際フォーラム」
来場登録受付中＞＞
注目のセミナー情報
【税金】11月27日（水）開催
～来年の手取り収入を増やす方法～
「富裕層を熟知した税理士」が考案する
2025年に向けて今やるべき『節税』×『資産形成』
【海外不動産】11月27日（水）開催
10年間「年10％」の利回り保証
Wyndham最上位クラス「DOLCE」第一期募集開始！
【事業投資】11月28日（木）開催
故障・老朽化・発電効率低下…放置している太陽光発電所をどうする!?
オムロンの手厚いサポート＆最新機種の導入《投資利回り10％》継続を実現！
最後まで取りつくす《残FIT期間》収益最大化計画
