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売買価格はどうやって決まる？借地料はいくらもらえる？
軍用地投資に関する“素朴な疑問”
黒「この倍率って、誰が決めてるんですか？」
――特定の個人や団体が決めているのではなく、市場動向や基地返還の予定の有無などによって変化します。
黒「そういうものなんですね」
――そしてこの倍率は、軍用地の売買価格に関わってきます。軍用地の売買価格は、一般の土地のように「坪数×坪単価」で計算するのではなく、「年間借地料×倍率」で計算します。
- 一般の土地・・・「坪数×坪単価」＝売買価格
- 軍用地・・・「年間借地料×倍率」＝売買価格
たとえば弊社で購入した物件ですと、年間借地料が10万1,113円、倍率が50なので、10万1,113円×50＝505万5,650円ということで売買価格505万5,000円となります。
黒「そうやって計算するんですね」
――はい。軍用地の倍率は全体的に上昇傾向で、たとえば嘉手納飛行場の倍率については、2011年は35倍ほどでしたが、現在は60倍前後で取引されています。
黒「ということは……借地料も毎年少しずつ上がっているということですし、売却益も期待できる訳ですね」
――そうですね。仮に、この物件を10年間保有した後に売却したとして、その時点で
- 倍率 55倍
- 借地料 11万円
だとすると、55×11＝605万円で売却できることになります。しかも、その間も10年間安定して借地料が入ってきているという形です。
黒「いいですね」
借地料のシミュレーション
黒「ではインカムゲインはどんなイメージですか」
――年間借地料が毎年値上がりしていることを踏まえて、5年間の借地料収入をシミュレーションしつつ、同じ金額を定期預金に入れた場合と比較してみたいと思います。
〈軍用地と定期預金の比較〉
●軍用地(年間借地料10万1,113円）
5年間の借地料収入：51万9605円
※5年間値上がり率1.37%の場合
●定期預金(金利0.003％）
5年間の利息合計：758円
軍用地の借地料と定期預金の利息で、およそ685倍の差があります。
黒「すごい差ですね……」
