(※写真はイメージです/PIXTA)

「月々1万円の支払いで資産ができる」「節税対策になる」……そんな不動産業者の口車に乗せられて、赤字経営を続けているサラリーマン投資家は少なくありません。しかし、実際のところ「不動産投資は事業なので黒字経営が必須」だと、不動産投資歴15年、家賃収入3億円超えの実績を誇る名取幸二氏と、一般社団法人マネー総合研究所所長の杉田卓哉氏はいいます。著書『不動産投資 絶対にやってはいけない39の落とし穴』より、その理由についてみていきましょう。

「月々たった1万円の支払い」は、単なる“赤字”に他ならない

「月々たった1万円の支払いで将来の資産が手に入りますよ!」というのは、区分マンションを販売する会社や営業マンがよく使うセールストークです。

 

ここで、「月々たった1万円の支払い」の中身を説明しましょう。文字通り「月々たった1万円の支払い」ではなく、“持ち出し(赤字の補填)が月々たった1万円”という意味です。

 

3,000万円の新築区分マンションを買うと、35年間のローンを金利1.5%で組んだとすれば、おおよそ月々9万円の返済になります。都心部のワンルームマンションの家賃は、新築や築浅の場合なら月額10 万円くらいですから、家賃から返済を引くと月1万円くらいが残ります。

 

しかし、そのほかにも管理費や修繕積立金、年間の固定資産税などの支出を月額で割って約2万円の支出となれば、10万円-9万円−2万円=マイナス1万円。これが月1万円の支払いの正体なのです。

 

不動産投資は事業なので、黒字経営が必須

それでも、「月1万円程度の持ち出しなら、給料から支払えるから問題ない」と納得する人もいるかもしれません。

 

しかし、問題は家賃が入らなくなったときです。入居者が退居し、家賃が入らなくなった場合でも、月11万円の支出は待ってくれません。しかも悪質な区分マンション業者は、このような物件を1軒だけでなく、3軒、5軒と続けざまに買わそうとしてくるのです。

 

また、入退居のたびに家賃が下落していく可能性も十分に考えられます。さらには、入退居のたびに内装のリフォームや原状回復工事(部屋を元の状態に戻す工事)、最低でもハウスクリーニングなどのコストが発生しますし、築年数が経つほどに住宅設備の故障なども起こり、大きな修繕費用がかかることもあるでしょう。

 

ちなみに、毎月管理組合へ支払う修繕積立金は、建物の躯体や設備の老朽化に対する修繕費用の積み立てであり、各部屋の室内の修繕工事には使えません。

 

不動産投資は事業ですから黒字経営が必須です。黒字経営とは、具体的に毎月キャッシュフローが得られる収支であることです。

 

キャッシュフローとは、不動産を所有して得られる現金収入のことです。家賃収入があり、それに対して修繕費・管理費・税金などの支出があり、収入から支出を引いた手残りを指します。不動産投資は手残りがプラスであることを目指すべきで、マイナスのキャッシュフローは絶対に避けるべきです。

 

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    ※本連載は名取幸二氏、杉田卓哉氏による著書『不動産投資 絶対にやってはいけない39の落とし穴』(マネジメント社)より一部を抜粋・再編集したものです。

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    名取 幸二、杉田 卓哉

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