不動産投資において最大のリスクともいえる「家賃の滞納」。対策としては、家賃保証会社へ加入することで万が一の家賃滞納に対して家賃を保証してもらうことができますが、「しっかり内容を確認しておかないと、家賃保証を受けられないケースもある」と、不動産投資歴15年、家賃収入3億円超えの実績を誇る名取幸二氏と、一般社団法人マネー総合研究所所長の杉田卓哉氏はいいます。名取氏と杉田氏の著書『不動産投資 絶対にやってはいけない39の落とし穴』より、詳しくみていきましょう。
家賃保証会社を活用する
家賃滞納は不動産投資において最大のリスクです。滞納されて踏み倒された人も少なくありません。
家賃滞納や夜逃げの最終的な金銭的負担はオーナーにきます。家賃滞納が発生すると当然家賃収入が減少し、利益が減少します。不動産投資の初心者の中には、家賃滞納リスクを考えて「不動産投資はこわい……」と思う人もいるでしょう。
しかし、家賃滞納には対策があります。家賃保証会社へ加入することで、万が一の家賃滞納に対して家賃を保証してもらえるのが一般的になってきています。
昭和の時代なら、親戚や職場の上司などにお願いして保証人を立てたものでしたが、今は連帯保証人よりも家賃保証会社への加入が一般的です。
家賃保証会社の仕組みを説明すると、入居者は家賃保証会社と賃貸借保証契約を結びます。そうすることで、万が一の家賃滞納時にはオーナーへ支払う家賃を立て替えてもらえます。家賃滞納者を退去させるためには裁判を行う必要がありますが、そうした費用も保証してもらえます（契約内容による）。
注意点としては家賃保証会社によって契約内容が変わるため、しっかり内容を確認しておかないと、家賃保証を受けられないケースもあります。
たとえば、家賃が滞納されたらすぐ家賃保証会社に事故報告をしなくてはいけませんが、管理会社が連絡を怠っていて、規定の日数を超えてしまったという話も聞きます。
「〇〇日までに報告が必要」というのは、家賃保証会社によって変わってくる部分です。そのほか、どれだけの期間を家賃保証してくれるのかも会社により変わります。
そのほかオーナーチェンジ物件を購入した場合、古くからいる入居者は家賃保証会社ではなく、従来からの連帯保証人を付けていることがあります。
連帯保証人に保証能力があれば安心ですが、高齢者の入居者になると、連帯保証人も定年退職して支払い能力がなくなっている場合もあります。
そのような入居者に対しては、費用をオーナーが負担してでも、家賃保証会社へ加入してもらうことを検討すべきです。また、物件購入時にどの入居者が保証会社へ入っていないのか、しっかり契約を確認しておきましょう。
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株式会社ペスカトーレ
代表取締役
1970年、長野県生まれ。流通系のサラリーマンをしながら、経済的自由をめざして不動産投資を志す。2009年念願の1棟マンションを購入し、以後サラリーマン投資家になり、2019年に独立。
現役不動産投資家として規模拡大を目指すかたわら、自身の経験を活かし、サラリーマン大家さん向けコンサルタントも行っている。不動産投資の実績はマンション18棟502室。購入総額31億円。家賃収入3億円超。
著書に『普通のサラリーマンが実現させた年収1000万円の不動産投資』（スタンダーズ社）がある。不動産投資コミュニティ「OTAKARA不動産投資スクール」を運営するほか、「家主と地主」「ウチコミ」「楽待コラム」など関連メディアへの掲載も多数。
著者プロフィール詳細
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連載本気で成功するために知っておくべき「落とし穴」にハマらない不動産投資テクニック
一般社団法人マネー総合研究所
所長
1974年生まれ、兵庫県出身。北九州市立大学経済学部卒。
大手精密機器メーカーに勤務していたサラリーマン時代に不動産投資を始め、5,000万円の家賃収入を得てリタイア。近年は上場企業や金融機関などからマネー・リテラシー教育に関する社内研修や講演などの依頼も多数。
不動産投資のほか建設業、二級建築士事務所、宅建業など複数の会社を経営する事業家でもある。不動産投資コミュニティ「OTAKARA不動産投資スクール」を共同運営。
著書『「空き家」で儲ける！ 驚異の利回り100％不動産投資術』（宝島社）など多数。
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