「マージンが乗っているので高い」管理会社経由のリフォーム…わかっていても“黙認”したほうがいい〈意外なワケ〉【不動産投資のプロが解説】

もはや通用しない「不動産投資＝不労所得」という考え方

初めて物件を所有したときやサラリーマン大家のように忙しい人は、物件の管理を管理会社へ頼む人がほとんどでしょう。

しかし「不動産を買ったら管理会社に丸投げして通帳確認だけすればいい。なにしろ不動産投資は不労所得だから！」という考え方は、すでに死語となっています。

管理会社は不動産オーナーの代理として賃貸物件の管理業務を行う会社であり、入居者募集・家賃回収・入居者からのトラブル対応・定期的なメンテナンスや修繕・退去時の立会いなどもしてくれます。

有名な管理会社では、「アパマンショップ」「ミニミニ」「エイブル」「大東建託リーシング」など多数のチェーン店があり、このような管理会社へ依頼すれば、オーナーの手間やストレスを軽減することができます。

［図表1］管理会社の業務と種類 出所：『不動産投資 絶対にやってはいけない39の落とし穴』（マネジメント社）より抜粋

しかし、これらの管理会社に丸投げして放置しておけばいいというものではありません。そもそも管理会社は1人の社員が500〜1,000室以上を管理しています。とても忙しく、ひとつの物件ごとに目が行き届きません。

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そのような背景もあり、長らく空室のままになっていたり、適切な修繕がされていなかったりすることもあります。

適切な修繕が行われていないというのは、最低限行うべき原状回復工事の手配が遅くて機会損失をしているケースもあれば、むしろオーバークオリティともいえる修繕がされて、本来なら払わなくてもいい高額なリフォーム費用が請求されるケースもあります。

ですから、私たちオーナーは日ごろから自分の物件を丁寧に見て、管理会社の動きや作業状況なども確認・チェックしていく必要があります。

加えて募集広告費（入居募集のための広告費用）などの募集条件を、どのように設定していくかも判断しなくてはなりません。ある意味で不動産オーナーは「判断業」「決断業」とも言えるでしょう。

［図表2］管理会社の役割 出所：『不動産投資 絶対にやってはいけない39の落とし穴』（マネジメント社）より抜粋

管理会社は現場監督であり、ビジネスパートナー

管理費を支払っているからといって「俺はオーナーだ！」「お客だ！」と上から目線になってはいけません。そんな横柄な態度で接すると、管理会社から嫌われてしまいます。

管理会社はオーナーの物件管理をしてくれる会社ですが、決して下請けの位置づけではなく、ビジネスパートナーとして対等の立場で接し、所有物件の問題点や改善点などを一緒に解決していくスタンスが望ましいでしょう。

不動産投資を成功させるためには、物件をしっかりと稼働させる必要があります。管理会社と信頼関係が築けなければ苦しい思いをするだけです。

たとえば、求められる書類を速やかに提出し、「このリフォームはこれくらいの金額でやりますか？」など、提案の判断業務はすぐにレスポンスすると管理会社も動きやすくなります。

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