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地方のRC一棟マンションは「融資に有利」と言われるが…
不動産投資では銀行融資が大きな課題です。
そもそも、レバレッジを効かせられるのは不動産投資最大のメリットです。これを目的に不動産投資を始める人も多いのです。
ただし、誰でもレバレッジが使えるわけではなく、銀行融資を受けるためには、自分の「属性」、それから「銀行評価の高い物件」の選定が大切です。
銀行評価には大きく分けて次の2種類があり、多くの銀行はその両方を見ます。
【収益還元評価】
対象物件から将来的に生み出されるであろう利益をベースに、不動産価格を求める評価方法です。
1年間の純収益÷還元利回り＝不動産価格（収益還元価格）
【積算評価】
土地の価値と建物の価値をそれぞれ別に評価して、それを合算する評価方法です。
土地の積算評価＝敷地面積×路線価
建物の積算評価＝建物延床面積×標準建築費÷耐用年数×（耐用年数−築年数）
金融機関により「収益還元評価」と「積算評価」の比重の置き方や評価の計算式が変わるため、「A銀行ではフルローンが出るけれど、B銀行では出ない」といったことも起こります。
また、市況によっては融資が使いにくいタイミングや、逆に積極的に融資が使えるタイミングがあります。現在は融資が使いやすい時期ではありません。
そこで不動産投資家は、どうしたら融資が受けられるかを考えます。
地方のRCマンションは都心の物件に比べて積算評価が出やすいため「融資に有利」と言われています。
しかし、地方のRCマンションを選択するのは、大きな危険が伴います。というのも、RCマンションの老朽化が進めば、維持するためのコストはもちろん、解体時は木造に比べて多額の費用がかかります。
リスクを最小限に抑えるためには、建物の状態や将来性をしっかりと検討することが必要です。
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