(※写真はイメージです/PIXTA)

不動産投資の課題である「銀行融資」に強いといわれている、地方の「RC一棟マンション」。しかし「融資には有利だが、多くのリスクを伴う」と、不動産投資歴15年、家賃収入3億円超えの実績を誇る名取幸二氏と、一般社団法人マネー総合研究所所長の杉田卓哉氏はいいます。著書『不動産投資 絶対にやってはいけない39の落とし穴』より、その理由と、リスクを最小限に抑えるために必要なことをみていきましょう。

地方のRC一棟マンションは「融資に有利」と言われるが…

不動産投資では銀行融資が大きな課題です。

 

そもそも、レバレッジを効かせられるのは不動産投資最大のメリットです。これを目的に不動産投資を始める人も多いのです。

 

ただし、誰でもレバレッジが使えるわけではなく、銀行融資を受けるためには、自分の「属性」、それから「銀行評価の高い物件」の選定が大切です。

 

銀行評価には大きく分けて次の2種類があり、多くの銀行はその両方を見ます。

 

【収益還元評価】

対象物件から将来的に生み出されるであろう利益をベースに、不動産価格を求める評価方法です。

1年間の純収益÷還元利回り=不動産価格(収益還元価格)

 

【積算評価】

土地の価値と建物の価値をそれぞれ別に評価して、それを合算する評価方法です。

土地の積算評価=敷地面積×路線価

建物の積算評価=建物延床面積×標準建築費÷耐用年数×(耐用年数−築年数)

 

金融機関により「収益還元評価」と「積算評価」の比重の置き方や評価の計算式が変わるため、「A銀行ではフルローンが出るけれど、B銀行では出ない」といったことも起こります。

 

また、市況によっては融資が使いにくいタイミングや、逆に積極的に融資が使えるタイミングがあります。現在は融資が使いやすい時期ではありません。

 

そこで不動産投資家は、どうしたら融資が受けられるかを考えます。

 

地方のRCマンションは都心の物件に比べて積算評価が出やすいため「融資に有利」と言われています。

 

しかし、地方のRCマンションを選択するのは、大きな危険が伴います。というのも、RCマンションの老朽化が進めば、維持するためのコストはもちろん、解体時は木造に比べて多額の費用がかかります。

 

リスクを最小限に抑えるためには、建物の状態や将来性をしっかりと検討することが必要です。

 

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    ※本連載は名取幸二氏、杉田卓哉氏による著書『不動産投資 絶対にやってはいけない39の落とし穴』(マネジメント社)より一部を抜粋・再編集したものです。

    不動産投資 絶対にやってはいけない39の落とし穴

    不動産投資 絶対にやってはいけない39の落とし穴

    名取 幸二、杉田 卓哉

    マネジメント社

    「不労所得でラクラク大儲け」「銀行融資が受けられる=安全な物件」「ボロ戸建て投資で高利回りを目指す」これ全部、嘘なんです……。不動産投資歴15年のレジェンドが、不動産投資でよくある“甘い話”の真実を暴露。落とし穴…

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