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なぜAさんは税務署から狙われたのか？
一般的に、多額のお金が動いたときや所得の変動が激しいときには、「お尋ね」文書の送付や税務調査の通知が来ることが多いようです。
個人のアパートオーナーの場合、家賃収入から必要経費を控除した儲けに該当する不動産所得を確定申告しますが、たいていの場合、収入が安定的であれば不動産所得も安定的に発生することになります。
特に、物件の満室が続いている、あるいは、家賃相場が上昇しているなどの理由により、家賃収入が安定して高い状況の場合、不動産所得も高い水準を維持することになります。そんななか、ある年の確定申告書で、家賃収入が下がっていないのにも関わらず不動産所得が急に小さくなったとしたら、「節税対策」のために「例年にない多額の必要経費が計上されたのではないか」と税務署に注目される可能性があるわけです。
今回の事例では、「大規模修繕」の全額が修繕費として必要経費に計上されていたことから、不動産所得が著しく変動しました。そして、一般的に修繕費とよばれる支出は、必ずしもすべてが税務上の必要経費として認められるわけではありません。 資産に対して行われた工事等に係る支出のうち、資産価値を高める部分や使用可能期間を延長させる部分の支出は「資本的支出」と呼ばれ、「修繕費」と区別して取り扱われます。
資本的支出は、支出した金額を取得価額とする固定資産を新たに取得したものとして扱われるため、通常は支出した年に全額を経費計上することができません。そのため、資本的支出が該当する固定資産の種別に応じた耐用年数にわたり、減価償却を通じて必要経費に計上することになります。
なお、今回の事例は架空のケースですが、不動産貸付業を営む個人が、賃貸用マンションの設備をシステムキッチンとユニットバスに取り換えた工事費用を修繕費に計上して申告したところ、当該工事費用は修繕費ではなく資本的支出に該当し、「建物」として計上すべきとされた事例があります（国税不服審判所平成26年4月21日裁決）。
「修繕費」と認められるかは工事の内容次第
工事の支出が「修繕費」または「資本的支出」のいずれに該当するかについては、実務ではたびたび議論になります。
不動産はそれぞれ異なりますし、修繕工事の内容や修繕に至る事情もさまざまです。ある程度の判断の指標となるものは所得税基本通達に示されていますが、さまざまなケースに対応するためにそこまで具体的な要件は示されていません。したがって、どのようなものが資産価値を高めるものか、もしくは使用可能期間を延長させるものか、これらについては、慎重に判断する必要があります。
国税庁ホームページに、修繕費と資本的支出の判断の参考となる情報が掲載されています。
資本的支出に該当するものや修繕費に該当するものについて、いくつか例示されているほか、判断のためのフローチャートがありますのでご確認ください。
今回の事例のように、物件に対する工事などで多額の支出が予定されている場合には、それが資本的支出に該当する可能性がありますので、ご注意ください。資本的支出に該当するかどうか判断できない場合については、管轄の税務署か顧問税理士にご相談ください。
小川 明雄
小川堀田会計事務所
税理士・公認会計士
