強い相関関係が見られる「インフレ率」と「住宅賃料」
ここで、インフレ(デフレ)と住宅賃料の関係について、データをもとに考えてみたい。総務省が測定(集計)・分析し、データを公開している消費者物価指数CPI。これは、物価の変動をウオッチするデータとして知られた指数であるが、この項目の中に「住宅賃料」は含まれている。
図表は、IMFが発表しているインフレ(デフレ)率と総務省が発表しているCPIの家賃、それぞれの前年対比を示している。
これら2つのデータの相関係数を単純計算すると0.72となり、強い相関関係にある。
【図表 コアCPIとCPI家賃の前年同月比の推移】
ただ、1980年代と2000年代の状況を鑑みると、この30余年を一括りに計算するのは大雑把すぎると思う。そこで、1980年~1991年までは経済成長期で、また、率だけで見ると、1994年くらいまではプラス(インフレ期)であったと考えて、「インフレ期」と設定、以降1994年~2013年までをマイナス(デフレ期)と仮定して、2分割して計算してみると、それぞれの相関係数は、前者は0.65、後者は0.41となっている(相関係数は、1~0.7が「強い」、0.7~0.4が「やや強い」、0.4から0.2が「弱い」とされている)。
デフレが続いても、住宅賃料は下がりにくい
こうしてみるとわかるように、インフレ期には、つまり物価上昇とともに家賃が上がる傾向が強い。しかし、マイナス期(デフレ)においても、インフレ期ほどその影響を受けず、家賃は横ばいとなっていることがわかる。
今後もこの傾向は続くと思われる。つまり、インフレが進むと、ジワジワと住宅賃料はあがる(=投資家から見ると、収入は増える)。一方、それほど大きくないデフレが続いたとしても、住宅賃料が下がる可能性は低い。