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不動産投資用物件の現地調査、5つのポイント
いい不動産業者と出会うことができ、数多くの物件資料に目を通し、数字上の分析を行い、いい物件と出会うことができたら、さあいよいよ現地調査に向かいます。現地調査のポイントをお伝えいたします（略して「現調」ともいいます）。物件視察のポイントは5つあります。順番に見ていきましょう。
1．物件視察は1人で行う
是非、物件視察は1人で行ってください。これはご夫婦で視察してはいけないということではありません。不動産業者と一緒に行かないでくださいという意味です。もちろん業者はあなたに物件を売ることを目的にしています。ですから、あなたに全身全霊を捧げて物件紹介するでしょう。
不動産会社の会議室で、まずは珈琲を飲みながら当日の視察予定を説明。担当者が運転する専用車で、いくつか視察物件を回ります。そして数時間後、不動産会社の会議室に戻ってきて、珈琲とケーキをいただきながら、「どの物件がお気に召されました？」となります。これでは、冷静に物件を判断することはできません。
もし、不動産会社の担当者による現地視察を断れなかったとしたら、後日ご自身で改めて現調するようにしてください。その場合、まず何を見るのか？ 物件から見るのではありません。
2．まずは、駅を視察する
最初に見るのは、「駅」です。何故ならば、不動産は必ず「駅」がシンボルになっているからです。不動産はどんな物件であっても、「〇〇駅の物件」という見方をされます。ですから、その駅がどんな駅なのかを調査してください。
24時間のスーパーがあれば、24時間動いている駅だと分かります。駅前にネイルサロンが多くあれば、女性に支持されている街だということも分かります。あなたの物件の入居者をイメージしてください。
3．物件まで自分の足で歩いてみる
駅の視察が終ったら、ご自身の足で物件まで歩いてみてください。マイソク（販売図面）には駅から徒歩〇分と書かれています。その徒歩〇分というのは、駅から物件までの距離を単純に1分80メートルで割ったものです。ですから、実際に歩いてみると遠く感じるかもしれません。逆もあるかもしれません。
ですから、ご自身の足で歩きながら、物件の近所に何か変な建物がないか？ 住環境にマイナスをきたすものはないかをよく視察してください。いよいよ、購入検討物件が見えてきました。
4．物件の外部、内部を視察する
さあ、物件の外装、内装をチェックしましょう。
「掃除は行き届いていますか？」「外装はどうですか？」「廊下は？」「階段は？」「エレベーターは？」「掲示板にどんなお知らせが掲示されていますか？」「部屋の中に汚れは？」「水まわりは？」「セキュリティーは？」「監視カメラは？」「オートロックですか？」といった細かいところまでチェックしてください。
そして最後に忘れてはならないのが……
5．最後は、郵便ポスト全調査！
郵便ポストをチェックしてください。ポストの有無を調べるのではなく、マンション、アパートすべてのポストを見てください。どこかガムテープが貼ってある部屋はありませんか？ このガムテープが意味するものは、「空室」です。
ポストを見て、ガムテープの数を数えることで、その不動産の大まかな現在の入居率を知ることができます。この入居率の把握が大切です。その入居率で掛け目を入れたとしても、その物件はいい数字の物件でしょうか？
そして余裕があれば、あなたが購入を検討している物件以外の隣の物件、隣の隣の物件のポストもチェックして、そのエリアの入居率を調べてください。あなたが投資しようとしている街の平均入居率はどのぐらいですか？ あなたは、その街の成長に投資いたしますか？
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