新築なら〈100年住める〉はずなのに…日本人が軽視する、4つの「住宅性能」

十分な「躯体性能」を確保してからこだわるべき「設備性能」

住宅の性能は、大きく分けると「躯体性能」と「設備性能」に分けることができます。日本人は不思議なことに、設備がとても好きな傾向があります。

しかし設備というのは概ね15年程度で更新期を迎えます。つまり30年間以上の住宅ローンを組むならば、返済期間が半分も過ぎないうちに設備部分は価値がゼロになってしまうのです。

それに対して、「躯体性能」は、経年劣化はあるものの、60～100年以上に渡り、その性能は維持されます。新築する際に重視すべきなのが「設備性能」よりも「躯体性能」であることに、本来議論の余地はないはずです。

ところが、そうなっていないのは日本の住宅マーケットの不思議なところです。

まずは、十分な「躯体性能」を確保した上での「設備性能」という優先順位を忘れないようにしてください。この「躯体性能」は、大きく分けると、「耐震性能」、「耐久性能」、「断熱性能」、「気密性能」に4つです。

それぞれの概要と確保すべき性能レベルについて、順番に説明していきます。

住宅性能①耐震性能…耐震等級3を確保したい

耐震性能を考える上で、まず認識しておきたいのは、建築基準法で要求している耐震性能（耐震等級1）というのは、「震度6強から7程度に対して倒壊、崩壊しない」耐震性能であるということです。建築基準法は、基本的には地震で人が死なないための最低限の耐震性能を求めています。

つまり、震度6強から7程度でも倒壊、崩壊はしないので、逃げることはできますよ。ということです。その後住み続けられる耐震性能を必ずしも確保しているものではないということに注意が必要です。

品確法に基づく住宅性能表示制度では、耐震等級1～3が定められていますが、基本的には耐震等級3を確保することをお勧めします。熊本地震で震度7強が2回襲った益城町でも、耐震等級3の住宅はほとんど被害を受けていません。

ただ少しやややこしいのが、「耐震等級3」にも複数あることなのです。それも含めて耐震等級については、過去の記事（関連記事：『【住宅の耐震性能の基礎知識】安心して住み続けるためには耐震等級3の確保が重要なワケ』）で説明しているので、詳しくはそちらをご参照ください。

［図表1］耐震等級

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