2023年4月1日に施行された改正民法。不動産所有者に密接に関係する内容であるため、多くのアパートオーナーから注目を集めています。超高齢社会のなか、悩みの種となっていた「隣家から伸びる枝問題」についても触れられています。本記事では、山村法律事務所の山村暢彦弁護士が、そんな民法改正のポイントと対処法について解説します。
民法改正でアパートオーナーが注目すべきポイント2つ
1．「隣地使用権」
2023年の民法改正の中身について、相隣関係規定の1つ目の整備として、「隣地使用権」について改正が入りました。以下に条文を掲載します。
（改正前）
第209条 土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。
（改正後）
第209条 土地の所有者は、次に掲げる目的のため必要な範囲内で、隣地を使用することができる。ただし、住家については、その居住者の承諾がなければ、立ち入ることはできない。
一 境界又はその付近における障壁、建物その他の工作物の築造、収去又は修繕
二 境界標の調査又は境界に関する測量
見比べていただくと、改正前は、建物の建設や修繕のためにしか隣地使用請求ができなかったところが、改正後は解体工事や境界確認のためにも使用請求ができるようになりました。
現実的に不動産を売却しようとする場合、売主側で先に古い家屋を解体し、更地にしてから売るほうが一般的です。また、売買の際にも売主には原則として「境界明示義務」がありますので、売主側で確定測量を行う必要があります。
すなわち、いままでの法律だと、「“買ったあとに建てる”のはいいものの、売却時に必要なアクションが取りづらい」という問題があったため、それに対応する改正です。高齢化社会も進み、また従前とライフスタイルも変化するなかで、「売却することの重要性」が高まったことに対する改正といえるかもしれません。
2．「継続的給付を受けるための設備の設置権」の創設
次に、以下の条文のように表現される「継続的給付を受けるための設備の設置権」が創設されました。
第213条の2
土地の所有者は、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用しなければ電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付（以下この項及び次条第1項において「継続的給付」という）を受けることができないときは、継続的給付を受けるため必要な範囲内で、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用することができる。
いままでも、水道管やガス管が他人の土地を通っているケースがあり、所有者が変わる際に「水道管を引き上げろ！」などといわれるトラブルが生じていましたが、これが法律で整備されました。
もっとも、ただで他人の土地が使えるわけではなく、以下のように利用料（償金）を払うことも必要になっています。
5．第1項の規定により他の土地に設備を設置する者は、その土地の損害（前項において準用する第209条第4項に規定する損害を除く。）に対して償金を支払わなければならない。ただし、1年ごとにその償金を支払うことができる。
現実的には、「他の土地…を使用しなければ…継続的給付を受けることができない」といえるかどうか、また、償金についていくらが妥当なのかは、運用が始まってから生じてくる問題かと思います。
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弁護士法人 山村法律事務所
代表弁護士
実家の不動産・相続トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産・相続トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。
数年前より「不動産に強い」との評判から、「不動産相続」業務が急増している。税理士・司法書士等の他士業や不動産会社から、複雑な相続業務の依頼が多い。遺産分割調停・審判に加え、遺言書無効確認訴訟、遺産確認の訴え、財産使い込みの不当利得返還請求訴訟など、相続関連の特殊訴訟の対応件数も豊富。
相続開始直後や、事前の相続対策の相談も増えており、「できる限り揉めずに、早期に解決する」ことを信条とする。また、相続税に強い税理士、民事信託に強い司法書士、裁判所鑑定をこなす不動産鑑定士等の専門家とも連携し、弁護士の枠内だけにとどまらない解決策、予防策を提案できる。
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現在は、弁護士法人化し、所属弁護士数が3名となり、事務所総数6名体制。不動産・建設・相続・事業承継と分野ごとに専門担当弁護士を育成し、より不動産・相続関連分野の特化型事務所へ。2020年4月の独立開業後、1年で法人化、2年で弁護士数3名へと、その成長速度から、関連士業へと向けた士業事務所経営セミナーなどの対応経験もあり。
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