不動産小口化商品のデメリット・気を付けるべき点

――では不動産小口化商品のデメリットや注意点はありますか？

黒「5点あります。

1つ目はキャッシュでの購入のみ、という点です。基本的に融資は受けられず、自己資金での支払いが必要です。

2つ目は、利回りはそれほど高くない、という点です。管理の手間がない反面、任意組合等に運用報酬を支払う必要があり、管理コストがかかります。そのため、運用利回りは通常の不動産投資に比べて低くなる傾向があります」

――利回りはどれくらいですか？

黒「場所にもよりますが、居住用物件の場合、2％～2.5％の利回りが想定されます」

――確かに高くはないですが、都内新築マンションの利回りが“3～5％程度”と言われていることを考えると、極端に低いわけでもないですね。

黒「3つ目は、物件価格の値下がりリスクです。不動産小口化商品も当然、不動産価格の値下がりリスクが生じます」

――元本が保証されているわけではないということですね。

黒「はい。ただ、不動産小口化商品の多くは都市部の優良不動産が対象であることから、値下がりリスクは相対的に低いと考えられます。

4つ目は、商品数がそれほど多くない、という点です。不動産小口化商品は現状商品数が少なく、購入機会が限られているため、相続対策を行いたいタイミングで希望どおりの商品が見つからない可能性があります。

最後の5つ目は、換金自由度が低い、という点です。商品によっては中途解約（売却）することに制限を設けられているため、緊急時にすぐに換金ができない可能性もあります。

ただし、所有している不動産小口化商品は他人に譲渡することが出来るため、買手が見つかれば譲渡することは可能です。最近は途中売却の実績も増えてきて、売りに出してから早ければ半月ほどで成約にいたるケースもあるようです」

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黒瀧 泰介

税理士法人グランサーズ共同代表／公認会計士・税理士

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