不動産で節税したい…新築よりも「木造の中古物件」がお得なワケ【税理士が解説】

中古不動産投資のメリット

黒瀧氏（以下、黒）「中古不動産投資には、主に下記の4つのメリットがあります。

それぞれ詳しくみていきましょう」

1．所得税と住民税、法人税が軽減される

黒「資産を購入した場合、購入した年にすべてが費用になるわけではありません。その資産が使用できる期間にわたって、毎年、費用を分割して計上していきます。この処理を『減価償却』といいます。不動産の場合、建物部分に対してだけこの減価償却が行われます。

中古不動産を活用することで、この減価償却費を短い期間でより多く計上し、不動産所得で赤字を発生させることも可能です。不動産投資で赤字が発生した場合、他の黒字の所得から差し引くことができます。これにより税負担を軽減できるという仕組みです」

――中古不動産では「短期間で大きな経費を作り、税負担を押さえることができる」ということですね。どれくらい早く償却できるんでしょうか？

黒「では、新築との比較で確認しましょう。まず新築の場合ですが、 法定耐用年数は構造ごとに

と決まっています。ですから新築の場合は、購入金額（の建物部分）をこの耐用年数で割れば、年間の償却費が計算できます。

一方、中古物件の場合は「簡便法」という式で耐用年数を求めます。

これを使うと、法定耐用年数をすべて経過している場合の耐用年数は以下のようになります」

――なるほど。ということは、築23年以上経過している木造の場合、たった4年で償却できるということでしょうか。

黒「はい。たとえば、築23年の木造アパートを購入して、建物部分の価格が4,000万円のとき、4年間は毎年1,000万円の減価償却が可能です。

これが仮に、建物価格4,000万円の新築RCマンションだとすると、年間の減価償却費は約85万円です」

――全然違いますね！

黒「はい。したがって、『節税効果』という意味では、4年償却の築23年木造、5年償却になる築28年の軽量鉄骨などがおすすめです」

――極端な話、これで所得税がゼロになることもあるのでしょうか？

黒「ありえない話ではありません。個人で不動産を所有している場合は、個人の給与所得などから不動産の損失を引くことができます。

もし、不動産の減価償却費がそのまま不動産所得のマイナスになっていた場合、先ほどの例ですと確定申告で給与所得などからそのまま1,000万円引けることになりますので、収入によっては所得税が0円ということもあるかもしれません」

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