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建物割合を下げると消費税負担が下がる
注意すべきは消費税です。
売却した物件の建物部分は課税売上になります。
課税売上（居住用物件の家賃は非課税、事務所・倉庫・駐車場などの家賃課税、売却時の建物のみ課税）が年間1000万円を超えると来期以降消費税課税業者になってしまいます。
消費税課税業者の場合は建物割合をなるべく下げることが消費税負担を下げる上でかなり重要です。
基本的に土地建物比率は固定資産税評価で案分することが多いですが、以下の対策が可能です。
①買主との協議で建物割合を調整
契約書に両者合意の土地建物比率を記載して、それで進めることも可能です。
ただし、固定資産税評価と大幅な乖離があるとみなされると税務署に否決される可能性があります。
基本的に買主は建物割合が多い方が減価償却が取れるから良いと考えていて、建物割合を下げろという主張を通すのは難しいです。
②鑑定評価を入れる
不動産鑑定士に依頼し、建物評価を少なくできないか相談してみることがおススメです。
不動産取引の土地建物案分を専門に行っている先生もいます。
注意事項は契約書に土地建物比率が記載されていると鑑定評価が認められませんので、土地建物比率は未記載で合算金額での取引とすることが大事です。
こういう調整になれている不動産営業マンに任せる方が安心です。（ほとんどの仲介の営業マンは鑑定評価での土地建物比率調整などは知らないと思いますので、質問してみてこういうのに詳しい方なら安心できると思います）
ただ鑑定評価は30万円程度掛かりますので、一定のロット（3000円～程度と想定）がないと採算が合わないでしょう。
消費税などはかなり重要なことですが、売却の一番大事なことは、売却で恩を売ることです。不動産業者にとってのお客様は売主です！
金出す方が偉いと誤解している方、対等だと思っている方いるかもですが、誤りです。
不動産業界では物件を所有している人が力が強いのです！
買いたい人はいくらでもいますが、売り物件は1つしかなく、それをあずかれることは大きいです。
今後良い物件を紹介してくれそうな人に仕事を振っておくことで、今後良い物件情報が回ってきやすくなります。
仮に土地建物比率の案分とかわからないような知識レベルが低い営業マンであっても、今後良い関係を築ける方なら話は別です。投資家がきちんと理解して、契約書への要望を出して、対応すればいい話で、相手に任せてなんとかしてもらうという甘い考えは良くないです。
自分だけ儲けても誰も相手にしてくれなくなりますので、特に物件を紹介してくれる人には売却依頼を出来れば専任媒介（1社のみに依頼すること 一般媒体は複数社に依頼可能）で出すといいと思います。
大津社長（若杉龍志）
日本リーシング不動産株式会社代表取締役
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