空き家投資はリフォームで勝つ!高額になりがちな水回りと屋根の注意点 (※写真はイメージです/PIXTA)

リフォームで気をつけなければならないのは、修理費用が高額になりがちな水回りと屋根です。リフォームには安く仕上げる方法があります。大津社長(若杉龍志)が著書『20代サラリーマンでも脱サラできる不動産投資で成功する方法』(日本橋出版)で解説します。

高額になりがちな水回りと屋根

■安く仕上げるコツ

 

内装自体は費用が想像できますが、危険なのは水回りと屋根であることを一番意識すべきです。

 

こちらは高額になりがちです。

 

これを日当でやってくれる方を探すというのが鍵になります。

 

正直明確な相場がなくぼれる分野ですので、ここで一気に費用がかさんでしまうケースが多いです。

 

私自身多能工の職人さんにお願いしていますが、めちゃくちゃ安い単価ではないと思います。

 

しかし、その分、高額になりがちな水回りと屋根を日当で対応して頂いています。

 

私が実践している安く対応する方法を紹介したいと思います。

 

▶キッチン

 

公団タイプのキッチンを買いましょう。システムキッチンは賃貸では基本不要です。

 

クリナップの流し台を私は買っています。3万前後で売っています。

 

初心者の方は寸法などがわからずどんなキッチンを買えばよいかわからないと思います。

 

長さをはかり、そこに合うものを探します。長さが合わない場合は、コンロ台や調理台を買い調整することも出来ます。

 

また排水の位置を確認し、シンクの位置(右・中・左)を確認して発注してください。

 

▶汲み取り

 

基本私は和式→洋式化(コンクリートハンマーではつり)で10万円前後でお願いしており、簡易水洗トイレ(外見は洋式で水は流れるが汲み取りのトイレ)にしています。

 

下水接続はなるべくしません。

 

下水接続は下水升からの水回りへの距離で料金が変わります。30万円~は掛かります。

 

掘る距離が長いときは費用がかさみますので、どの程度離れているのかは確認が大事です。

 

▶トイレ

 

排水芯の位置確認が大事です。壁や床から便器の排水部分の排水管の中心までの寸法のことです。200㎜が多いですが、昔の物件はまちまちです。

 

実際に測定して購入しましょう。

 

▶風呂

 

まず賃貸ではユニットバスは私は基本入れません。費用対効果が悪いと感じています。

 

もしいれるならハウステック製が安いと思います。15万程度~あります。

 

交換するならポリエッグの浴槽2万円前後で十分だと思っています。

 

しかし、浴槽の交換は破壊が必要でゴミも出ますし、手間も掛かるので費用がかさみます。私はなるべく浴室は塗装で済ませることが多いです。

 

特殊塗料が必要ですが、「彩色工房」という広島の会社のHPで私はいつも購入しております。

 

▶屋根

 

瓦屋根の場合ですが、瓦はプロ向けということでホームセンターで買うことが出来ません。

 

※ネットで販売している会社もありますが、送料がめちゃくちゃ割高になります。

 

私は、まず物件の瓦を取り、近所の瓦屋に持参に同じ瓦を〇枚くださいという形で仕入れています。小売りしてくれる瓦屋さんもありますので、屋根修理の際は電話でローラーしてみるといいと思います。

 

▶プロパンガス

 

プロパンガスに切り替えると、ガス会社から給湯器が支給してもらえます。

 

給湯器以外にも、洗面化粧台やガスコンロ、キッチンなどがもらえることもあります。

 

懇意のガス会社を見つけることは重要です。一見でいきなり電話してもすぐに頂くことはできません。誰かに紹介してもらうのがいいと思います。なお私は1戸目は給湯器だけでしたが、現在は追い炊き給湯器+洗面化粧台or流し台+キッチン混合栓+シャワーノズル+カラン程度はやってもらっています。

 

▶廃材処理は自分で手配

 

職人さんに個別で廃材の処分をお願いすると高くなるので、最後にまとめて自分で処理を依頼するようにしています。 

 

以上のようなやり方を抑えることがコストパフォーマンスが高い物件に仕上げるのに大事なことです。

 

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    日本リーシング不動産株式会社代表取締役

    1991年生まれ。埼玉県川越市出身。中卒で放浪した後、高卒認定試験に合格。三重県の短期大学を経て滋賀大学経済学部に編入する。その後、東レエンジニアリング株式会社に就職。仕事の傍ら不動産投資を始めわずか6年で退職し独立。YouTube「令和の虎」に出演し、「家賃でマイホーム」事業で完全ALL達成。「楽待チャンネル」「成功者虎の壁」などに出演。
    総再生回数は100 万再生超。YouTuber、楽待コラムニスト「大津社長」として不動産投資の情報発信を行う。楽待コラム累計ランキング3位。

    著者紹介

    連載不動産投資で成功する圧倒的な「行動力」

    本連載は大津社長(若杉龍志)著『20代サラリーマンでも脱サラできる不動産投資で成功する方法』(日本橋出版)より一部を抜粋し、再編集したものです。

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