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駐車場経営のメリット・デメリットとは？
駐車場経営のメリット
駐車場経営のメリットの1つ目は、初期投資が少なく比較的手軽に始められることです。賃貸アパートや店舗、介護施設などの建物を建築し賃貸するには初期投資で数千万円～数億円となるケースが多くなります。
固定資産税の対策だけでなく、相続税の対策として土地の評価を下げるということが目的であれば賃貸物件を建築することは大きなメリットがありますが、固定資産税の対策だけを考えるのであれば駐車場経営はリスクが少なく手軽に始められるのでおすすめです。
駐車場経営のメリットの2つ目は、転用のしやすさです。駐車場から他の活用に転用したり、売却をするという際にスピーディーに動くことができます。
月極駐車場の場合には通常数ヵ月前に借主に解約の通告をすれば解約ができます。コインパーキングの場合にもコインパーキングの運営会社に数ヵ月前に解約の予告をすれば、機器類をすべて撤去し、更地の状態で明渡しを受けることができます。
これは、駐車場の利用契約の場合には、借地借家法の適用がない契約形態ですので、このようなことができるわけです。
賃貸アパートや賃貸マンションなどの場合には、これだけスピーディーに動くことはできません。建て替えなどの場合には、入居者の方に退去していただかなければなりません。この際に定期借家契約ではなく、普通賃貸借契約を締結している場合には、入居者の方には居住権が発生するため借主の立場が優先されます。退去していただく際に、引っ越し費用や新居の敷金礼金、慰謝料など賃料の数ヵ月分をお支払いしなくてはならないといった場合もあります。
駐車場経営のデメリット
逆に駐車場経営のデメリットの1つ目は、大きく収益をあげられる事業ではないという点です。投資額が少ない分、リターンも大きくはないということです。逆の見方をすれば、賃貸住宅経営のように多額の借入をするような事業ではありませんので、リスクは最小限に抑えることはできると思います。
駐車場経営のデメリットの2つ目は、大きすぎる土地だと需要が見込めないケースがあるという点です。これはもちろん立地にもよりますが、月極駐車場もコインパーキングの場合にも共通していえることです。
特に月極駐車場の場合には、最初の造成費などは貸主が負担するわけですから、数百万円かけて造成したものの半分くらいしか利用者がいないとなると赤字になる可能性があります。
コインパーキングの場合には、コインパーキングの運営会社にこの場所でコインパーキングの運営をしてもらえるかどうかの回答を先にもらうことができます。
コインパーキングの運営会社が、この立地条件だとコインパーキングの運営は難しいと判断した場合には断られるケースがありますが、月極駐車場と違って事前投資がありませんので、赤字になるということはありません。
駐車場経営における2つの失敗例と解決策を解説
失敗例1：管理の問題
駐車場経営の失敗例としてあげられるのは、まず1つ目は管理の問題です。
これは、賃貸経営において駐車場経営に限らずいえることだとは思いますが、管理会社に管理を委託する場合に、管理会社の質が非常に大切な要素になります。
月極駐車場の管理のケースですが、管理会社に賃料の集金もお願いしていたところ、「契約台数分の賃料が貸主に振り込まれていなかった」ということを聞いたことがあります。
管理会社から報告を受けている契約件数と、現地に停まっている車の台数が明らかに違うと感じ、不審に思った貸主が借主に問い合わせたところ、「毎月きちんと管理会社の方に賃料は振り込んでいるということが判明した」というケースがありました。要するに、借主から振り込まれた賃料を貸主の口座に振り込まずに管理会社が横領していたということです。こちらは貸主が管理会社に対して訴訟をしています。
このケースは極端なケースかもしれませんが、駐車場内の清掃や借主からのクレーム対応など管理会社によって対応は様々ですので、注意が必要です。
管理会社を選択する場合には、信頼できる方からのご紹介や管理会社に出向いて管理内容などをきちんと確認してから依頼するべきだと思います。
失敗例2：違法駐車の問題
駐車場経営の失敗例の2つ目が、違法駐車の問題です。
月極駐車場でもコインパーキングの場合でも共通していえることですが、違法に車を乗り捨てられた場合の対応を誤ってしまった場合の失敗例です。違法に乗り捨てられた車の処分に困った貸主が、勝手にその車を処分してしまった後に、その車の所有者が現われました。
『人の車をどうして勝手に処分したんだ⁉︎ あの車の中には、高級時計も入っていたんだ。その分も弁償しろ！』
このような違法駐車があった場合には、きちんと手順を踏んで処分をしないとこのようなトラブルに巻き込まれます。
コインパーキングの運営・管理を業とする会社の一部では、このようなケースの場合、違法駐車の車の撤去を専門に行っている業者に依頼することもあります。もちろんそれなりの費用はかかりますが、それだけの価値はあります。
車の所有者を探し出してくれて、その方とのやり取りなどをすべて記録に残してくれます。警察立会いのもと、車の中身をすべて確認し、高価な物がないかどうかもすべて確認してくれます。最終的にはこれらを報告書にして、提出までしてくれます。
このような手順をふんでおけば、後々車の所有者が現われたとしても、冷静に対応することができます。
コインパーキングの運営会社に駐車場用地を貸している場合には、これらの対応や費用はすべてコインパーキングの運営会社が負担しておこなってくれます。
月極駐車場の場合には、対応は管理会社で行ってくれるケースが多いとは思いますが、費用負担に関しては貸主が負担することになるでしょう。
