小規模宅地の特例とは？わかりやすく解説

亡くなった方が所有していた自宅や事業で使用していた宅地をそのまま評価した場合、相続人に高額な相続税を課してしまうことになり、引き継ぐことが難しくなってしまいます。

 

そこでこのような状況を回避するために、一定の要件を満たした宅地においては通常の評価額から80%～50%の評価減を受けることができる制度があります。この制度を『小規模宅地等の特例』といいます。

 

では、この小規模宅地等の特例について詳しく見ていきましょう。

特例が適用される「要件」

小規模宅地等の特例が適用されるには宅地の種類や取得者などにいくつかの要件があり、この要件は特定居住用宅地等・特定事業用宅地等・貸付事業用宅地の3種類で異なります。それぞれ見ていきましょう。

 

・特定居住用宅地等

 

特定居住用宅地等は、被相続人が住んでいた宅地（自宅）等が対象となり、330㎡まで80%の評価減が認められます。特例を適用するには次のいずれかの要件を満たす必要があります。

 

• 被相続人の配偶者が取得した宅地であること
• 被相続人と同居していた親族がその宅地を取得し、且つ申告期限まで所有＆居住し続けていること
• 配偶者も同居親族もいない場合 で、相続開始前3年以内に日本国内にある自分または自分の配偶者、もしくは3親等内の親族、自分と特別の関係にある法人が所有する家屋に居住したことがない親族が、 申告期限までその宅地を所有していること
• 被相続人と生計を一にしていた親族の居住用に供されていた宅地をその親族が取得し、申告期限まで所有＆居住し続けていること（被相続人の配偶者が取得する場合も適用可）

 

・特定事業用宅地等

 

特定事業用宅地等は、被相続人や親族等が事業を行っていた宅地が対象となり、400㎡までは80％の評価減が認められます。特例を適用するには次のいずれかの要件を満たす必要があります。

 

• 被相続人の事業用に供されていた宅地を、事業を承継した親族が取得し、申告期限まで所有＆事業を継続し続けていること
• 被相続人と生計を一にしていた親族の事業用に供されていた宅地等をその親族が取得し、申告期限まで事業を継続し続けていること

 

・貸付事業用宅地等

 

貸付事業用宅地等は、被相続人や親族等が不動産貸付業を行っていた宅地（アパート、貸マンション、駐車場等）が対象となり、200㎡までは50％の評価減が認められます。小規模宅地等の特例を適用するには次のいずれかの要件を満たす必要があります。

 

• 被相続人の不動産貸付業に供されていた宅地を、貸付業を承継した親族が取得し、申告期限まで所有＆貸付業を営んでいること
• 被相続人と生計を一にしていた親族の不動産貸付業に供されていた宅地等をその親族が取得し、申告期限まで事業を継続し続けていること。

同居していれば対象になる？

先ほどの特定居住用宅地等の要件として、被相続人と同居していた親族が宅地を相続する場合に小規模宅地等の特例を適用することができると記載しました。

 

ただし、「同居」というのは一般常識からいうと『住民票上の住所』が同じことだと思いますが、税法上は単に住民票の住所が同じだけでは適用が認められていません。

 

この特例で用いられる「同居」というのは、『生活の本拠地』が同じであることを意味します。つまり、住民票上の住所と生活の本拠地が異なる場合、この特例は適用できません。

 

税務署は本当にこの「同居」の要件に当てはまるかどうかを調べるために、公共料金の使用状況や、取得する相続人が、他の家族（例えば相続人の配偶者や子供）も共に同居していたかなど、事細かに調査をしてきます。例えば、介護のためなど、一時的に単身で寝泊まりしていた場合や、単に住民票だけを移していた場合などは、税務上は「同居」とは認められない可能性がありますので、ご注意ください。

「家なき子特例」とは？

原則として、小規模宅地等の特例は配偶者や同居親族が自宅を取得した場合に適用を受けることができる制度ではありますが、実は要件を満たせば別居をしている方でもこの特例を受けることが出来ます。

 

別居状態で取得する相続人が持ち家に住んでいないということから、「家なき子特例」と税理士業界では呼ばれています。

 

家なき子特例を受けるためには、被相続人は以下6つの要件全て満たす必要があります。

 

• 被相続人に配偶者がいないこと
• 被相続人の自宅に同居している相続人がいないこと
• 自宅土地を取得する相続人が、相続開始前3年以内に、その相続人、その相続人の配偶者、その相続人の3親等内の親族又はその相続人と特別の関係のある法人が所有する家屋に居住したことがないこと
• 相続発生時に、その相続人が居住している家屋を、過去にその相続人が一度も所有したことがないこと
• 相続した自宅の土地を相続税の申告期限まで保有

小規模宅地の特例の「申告要件」

小規模宅地等の特例を適用するには、遺言書か遺産分割協議書を添付した相続税申告書を提出することが要件とされています。言い換えると、申告期限までに遺産分割がまとまっていることが申告要件となります。

 

ただし、申告期限までにまとまっていない場合でも、期限までに一定の書類を提出し、その後申告期限から3年以内に分割が確定した場合は適用可能です（一旦は特例を適用せず相続税を多めに払っても、3年以内であれば還付を受けることができます）。

いくら減額される？小規模宅地の特例「計算方法」

では、実際に小規模宅地等の特例によって減額された場合の課税金額を計算してみましょう。以下の計算式で求められます。

 

減額される金額 = 宅地の評価額 × 限度面積/総面積 × 減額割合

 

例えば、地積：400㎡、特例適用前の評価額：6,000万円、特定居住用宅地等に該当する宅地の評価額を計算してみましょう。

 

減額される金額は、

6,000万円 × 330㎡/400㎡ × 80% = 3,960万円となります。

よって、課税される土地の評価額は

6,000万円 - 3,960万円 = 2,040万円

となり、かなり税負担が軽減されることがわかります。

本来なら適用されたのに…小規模宅地の特例の注意点

相続税対策の一つに生前贈与がありますが、生前贈与に関する税金（贈与税）には、相続発生後に相続財産に合算して相続税の対象にするという「相続時精算課税」という制度があります。

 

 

ただし、注意が必要なのが、相続時精算課税制度を適用して生前贈与した宅地には小規模宅地等の特例は使えないということです。

 

そのため、宅地を生前贈与して相続時精算課税制度を適用するべきか、または生前贈与をしないで相続する際に小規模宅地等の特例を適用するべきか、双方を比較して慎重に判断する必要があります。

 

この判断は、相続税や贈与税の知識がないと難しいため、相続税専門の税理士に相談するか、またはご自身でも税額シミュレーションなどのサイトを利用してみるなど、ご自身の状況に合った方法を検討してみてください。

 

 

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竹下 祐史

税理士法人ブライト相続代表社員税理士・公認会計士