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これから不動産投資を始めようと決意し、ネットや書籍などで色々と情報を集めたにもかかわらず、具体的な始め方がわからず足踏みしてしまっている方も多いはずです。
そのような方のために、この記事では不動産投資の始め方を全10ステップで詳しく解説していきます。
不動産投資の基本的な仕組みから物件の選び方、また不動産投資会社の選び方まで様々なことを徹底解説していきますので、不動産投資をこれから始める方はぜひ参考にしてください。
【不動産投資の始め方①】不動産投資の仕組みを理解する
不動産投資を始めるにあたって、いきなり専門的なことまで勉強する必要はありませんが、基本的な仕組みはしっかりと理解しておきましょう。まずは、不動産投資で利益が出る仕組みについて解説していきます。
・不動産投資で利益を得る方法
不動産投資には、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という２つの方法があります。インカムゲインとは、自分が持っている不動産を賃貸に出すことによって家賃収入で利益を得る方法です。
一方でキャピタルゲインは、購入した不動産を売却して利益を出す方法です。キャピタルゲインは初心者にはハードルが高い投資方法のため、不動産投資初心者の方は、まずはインカムゲインから始めることをおすすめします。
・少ない元手で不動産を購入できる理由
不動産投資をするためには、家賃収入を得られる物件を購入する必要があります。しかし、高額な不動産を普通の会社員が購入できるのか不安な方も多いのではないでしょうか。
実は、個人であってもローンを組むことによって、不動産価格の1割から2割程度の資金を用意すれば不動産を購入できてしまう場合があります。
なぜ個人でもそのような高額融資が受けられるのかというと、住宅ローンと違って不動産投資は、家賃収入を得るために購入します。そのため、本業の収入にプラスして家賃収入も期待できるため、一般的な住宅ローンよりも返済能力が高いとみなされ、高額の融資を受けやすいのです。
特に、購入する物件の収益性が高いほど、また本業の収入が高く、安定した職業であるほど高額の融資を受けやすくなります。
また、他にも物件を購入していると、それを担保にしてさらに高額の融資を受けられるようになります。
【不動産投資の始め方②】投資用不動産の物件をサイトで確認する
不動産投資を始めるときには投資用の不動産サイトを確認し、様々な物件を調査してみるのもおすすめです。ネットであっても、色々な物件を見て比較することで、相場観が身につきます。
また、不動産投資物件のイメージを具体的に持てるほか、どんな物件が人気なのか、逆に誰も手を出さない物件なのかの傾向もつかめるようになります。
実際に購入する物件を探すときは不動産投資会社に足を運びますが、このときにまったく相場観がない状態では、すすめられた不動産が本当に適正な販売価格であるかどうかがわかりません。
知識不足のせいで、それほどお得ではない不動産を買わされてしまうことのないように備えておきましょう。
【不動産投資の始め方③】不動産投資の知識を書籍で勉強する
不動産投資で成功するためには、少しずつ知識を身につけていく必要があります。不動産投資については様々な書籍が市販されていますので、自分にあった本を１冊購入して勉強をしてみましょう。
ここでは、最低限知っておきたい基礎知識について簡潔にまとめておきます。詳しいことは書籍でさらに深く学びましょう。
基礎知識1：利回り
不動産から1年間でどれくらいの利益を得られるのかの割合を表した数値が利回りです。利回りには「表面利回り」「実質利回り」の2種類があるので、レントロールにどちらの利回りが表記されているのかを把握しておきましょう。
表面利回りは、単純に年間家賃収入を物件購入価格で割ったもので、計算式は下記の通りです。
対して実質利回りは、表面利回りの計算式に購入時の諸経費や年間の諸経費を加えたもので、計算式は下記の通りです。
利回りは年々低下していくものです。不動産が老朽化していけば、入居希望者も減っていくので、永遠に同じ金額の利益が発生するわけではないことも認識しておきましょう。
基礎知識2：自己資金比率
自己資金比率とは、ざっくりとした定義としては、不動産の購入金額に対して、どれくらいの金額を自分で負担して、どれくらいをローンに依存したかを示す数値です。自己資金比率が高ければ高いほど、安定しているといわれています。
自己資金比率が低いということは、それだけローンの返済金額も大きくなり、手元にお金が残りにくくなってしまいますので、安定しにくいというわけです。
基礎知識3：減価償却
減価償却とは、価格が大きく何年も使えるものに対しては、購入した年に全額を費用計上せず、何年かに分配して費用計上するという考え方です。減価償却の対象になるのは建物に対してのみで、土地については減価償却できません。
減価償却費は、会計上で費用として計上できます。実際にお金の支出はないのに、費用として計上できるので、しっかり計上すれば、所得税・住民税を大きく減らすことができます。
【不動産投資の始め方④】具体的な不動産投資方法を知る
どのような不動産で投資を行うかによって、メリット・デメリットは異なります。ここでは、具体的な不動産投資の方法をいくつか紹介していきます。
・一棟アパート投資
ひとつの建物に複数の入居者を集められる一棟アパート投資は、入居者がゼロになる可能性が低いため、まったく収入がなくなる可能性がほとんどありません。
部屋数が多ければ多いほど収入も多くなりますし、自分で所有している建物ですので、管理は自分の裁量で決めることができます。どれくらいの頻度で壁や屋根の修繕を行うかによって、維持費に大きな差が出てしまいますので、自分で管理できるのはメリットといえるでしょう。
ただし、物件の購入価格が高いので、失敗したときのリスクが大きいというデメリットがあります。また、管理をするための手間と時間がかかるため、本業との両立に苦労するかもしれません。
・ワンルームマンション投資
ワンルームマンション投資は、分譲マンションの1室を購入して貸し出すという方法です。1棟丸ごと購入するよりも購入金額は下がるので、初心者でも始めやすいことがメリットです。
また、マンションの管理は管理組合が行っていますので、自分で管理する必要がなく手間を省くこともできます。さらに、ワンルームマンションは立地のよさなどから人気の不動産ということもあり、貸し出すのを止めて売却してしまうのにもあまり苦労はしません。
一方、空室になると、収入がなくなってしまいますが、管理費だけは払い続けなければなりません。手間がかからない分、管理にはあまり口を出せないことなどがデメリットとして挙げられます。
・駐車場経営
駐車場経営は、あまり広くない土地であっても、簡単に駐車場として貸し出せるので、初期費用を安く抑えながら気軽に始められます。
また、建物がないので、災害の影響を受けにくいことも注目のポイントです。大きな地震が発生した場合や、近隣を巻き込むような大火災が起きた場合でも損害は少なく済みます。また、簡単に更地にできるため、売却のしやすさもメリットです。
しかし、税金の優遇措置を受けることができないことや、場所によって収益が大きく変わってしまうため、場所選びが大変であることなどがデメリットです。
・賃貸用戸建て投資
賃貸用戸建て投資は、子育て中のファミリー層が契約者の中心になるため、一度入居すると子育てが終わるまでなど、長期間にわたって住み続けてくれる可能性が高いという特徴があります。
空室になりにくいので、安定した収入を得やすいといえます。また、老朽化に伴って建物を壊したとしても土地が残るので、新しく家を建てるだけでなく、駐車場経営に切り替えるなどの多様性があります。
しかし、よい物件を見つけることが初心者には難しいというデメリットがあります。また、家賃をいくらに設定すべきかなど、判断ミスによって、なかなか入居者が決まらない可能性があるというデメリットもあります。
・REIT（不動産投資信託）
実際に不動産を購入するのではなく、出資だけしてプロに運用を任せてしまうのがREITです。投資信託のメリットは、ひとつの不動産に集中して投資するのではなく、複数の不動産に分散投資するので、大きな損害を受けにくいことです。
また、不動産を購入するよりもはるかに少額で始めることができますし、物件を自分で探し出す手間もかかりません。パソコンやスマホで簡単に始められます。
しかし、プロが運用しているからといっても、必ず上手くいくわけではありませんし、配当金が当初よりも減ってしまうリスクもあります。さらに、運営している会社自体が倒産してしまうリスクがあることもデメリットと考えられます。
【不動産投資の始め方⑤】不動産投資会社に相談する
投資用の不動産を手に入れるためには、不動産投資会社でアドバイスをもらう必要があります。ここでは、不動産投資会社の選び方について解説します。
不動産投資会社の選び方1：顧客ターゲットが自分に近い
不動産投資会社ごとに、力を入れているポイントが違うため、メインターゲットに自分が当てはまっているのかどうかを重視して選ぶようにしてください。
具体的に言うと、アパート1棟をメインとしている不動産投資会社では、当然ながら比較的高額な物件をすすめられることになります。しかし、自らの資産状況を考えたときに、身の丈を超えた物件を購入してしまうと、軌道に乗る前に資金不足になる可能性が高くなってしまうでしょう。
そのため、不動産投資会社を選ぶ前に、どのような客層をターゲットにしているのか、または、どのような人がその不動産会社に足を運んでいるのかは調査しておきましょう。
不動産投資会社の選び方2：管理体制が充実している
よい物件を選ぶことが重要なポイントですが、管理体制の確認も必要です。
初心者の場合、買い付けのみに強みがあっても管理業務で失敗してしまう可能性があります。そのため、管理業務までサポートがしれくれる不動産投資会社であれば、長期的に安定した不動産経営が実現でき、トラブルを最小限に抑えながら投資活動ができます。
不動産投資会社の選び方3：信頼できる実績がある
不動産投資にはリスクもあるため、信頼できる不動産投資会社を選ぶ必要があります。それぞれの投資会社が打ち出している数値は、どれだけの実績があるのかを判断する手がかりとなります。
たとえば、過去の販売戸数や顧客満足度などをまず確認してみましょう。また創業から10年以上経過している会社であれば、これまで営業を続けてこられた実績からも、しっかりとした会社であることが考えられます。そのため、会社の設立年数もチェックしておきましょう。
しかし、単に数値だけを見て安易に判断することには注意が必要です。投資会社のサイトでよく見かける「入居率99％」などは一見魅力的な数字ですが、場合によっては期間を絞ったり母数を絞ったりしていることもあります。
提示された数字を単に信じるのではなく、数字を出せる仕組みを理解して考えることが重要です。本当に実績を裏付けているデータであるのかどうか、自分の目でしっかりと確かめましょう。
【不動産投資の始め方⑥】紹介物件を見に行く
自分が納得して取引ができる不動産投資会社に出会うことができたら、実際に物件を見に行きましょう。ここでは、物件を見に行ったときに確認すべき4つのポイントを順番に紹介していきます。
確認すべきこと1：資産的な価値があるか
物件を見にいったら、まずは提示された金額に見合うだけの資産的な価値があるかどうかを考えましょう。資産価値の高い物件であれば高い収益率が見込めますし、万が一不動産を手放そうと考えたときにも、高い金額での売却が可能になります。
資産価値の高い物件に求められる条件としてまずあげられるのは、立地条件がよいということです。立地がよいと感じるかどうかは人によって差はありますが、ファミリー層であれば、学校への通いやすさや、公共交通機関へのアクセスのよさが挙げられます。
また、管理が行き届いているかどうかも重要なポイントです。雑に管理されているということは、老朽化も進んでいるということなので、資産価値が低くなってしまいます。
確認すべきこと2：賃貸需要があるか
物件自体はとてもよいものだったとしても、それだけで入居者が集まるかどうかが決まるわけではありません。安定して入居者を確保できるような状況にあるのかどうかを、しっかりと判断しておく必要があります。
たとえば、物件の価格は多少高くとも、都会の利便性がよい場所であれば常に人が流入するため、物件の年数が経過してもある程度の需要が続くと考えられます。しかし、物件の購入価格は安くとも、地方の利便性が悪い場所では、現在は入居者がいたとしても人の流入が少ないため、入居が継続しないといったリスクがあります。
物件を購入するときには、賃貸の物件が人気のエリアなのか、利便性はいいのかなど、賃貸需要があるかを調べておきましょう。
確認すべきこと3：建物に問題がないか
建物がどのような欠陥を抱えているかどうかを確認するのは、初心者には非常に難しいです。一見すると問題がないようでも、見えない部分に大きな欠陥があることもあるのです。たとえば、実は法令の基準に違反している違法建築物だった場合、銀行の融資が受けづらくなってしまう原因にもなります。
違法建築の物件をつかまないための対策としては、「確認済証」が出ているかどうかを確認することが大切です。確認済証とは、物件の工事着工前にその建築計画が建築基準法に適合していることを示すものです。確認済証がない物件には、手を出さないようにしましょう。
また、自分だけでは判断することが難しいと感じる場合には、専門家に依頼して内見に一緒に来てもらうなどしてリスクを軽減することもおすすめします。
確認すべきこと4：現地の状態に違和感がないか
物件自体の条件ばかりに目がいきがちですが、周囲の環境も必ず確認しましょう。どのような人々が暮らしているのかを確認しておけば、どのような層が実際に住んでくれるのかを想像するときに役立ちます。
また、周りにどのような建物があるのかを調査することも重要です。入居者が不快に感じるような要素が周辺にないかどうかを把握しておきましょう。人によっては、墓地が近くにあったら住みたくはないと感じるなど、特定の施設を嫌うケースもあるので注意が必要です。
なお、訪れる時間帯によって、まったく違う雰囲気になる地域もあるので、わざと時間をずらして現地調査をしてみることもおすすめです。
【不動産投資の始め方⑦】収益シミュレーションと資金計画を練る
どれだけ条件のよい不動産を見つけたとしても、本当に収益を得られるのかを判断する前に購入してはいけません。どれだけの利益が見込めるのかをしっかりと確認しましょう。
前述のように、表面利回りで計算してしまうと、手元に実際に残る金額はもっと少なくなりますので注意してください。
また、物件を金融機関から融資を受けて購入した場合、毎月の収支バランスが崩れると、あっという間に返済が困難になってしまいます。事前にしっかりとシミュレーションをして、無理の無い返済計画を立てましょう。
【不動産投資の始め方⑧】金融機関と融資交渉をする
よい物件が見つかり、シミュレーション上では満足のいく収益が得られることがわかったら、不動産の購入資金を確保するために、金融機関に足を運んで融資交渉をすることになります。
事業性の資金を借りる場合には、担当の銀行員に対して事業が上手くいくことを説明できなければなりません。
また、自分一人で融資交渉をするのが不安な場合は、不動産投資会社からの紹介で金融機関に相談するのもおすすめです。不動産投資会社に間に入ってもらえれば物件に関しての質問も自分で回答する必要がなくなり、融資交渉がスムーズに進みます。
【不動産投資の始め方⑨】物件を取得し管理会社と契約する
融資が決まったら、物件を購入しましょう。副業で賃貸経営をするのであれば、管理会社と契約することをおすすめします。
管理会社とは、その名の通り、物件の管理を自分の代わりに行ってくれる会社のことです。家賃の回収をしてくれるだけでなく、敷地をきれいに保ってくれるなど、本業をしながらでは手が回らない部分まで気を配ってくれます。
また、管理方法としては「管理委託」が一般的ですが、「サブリース」という方法もあります。
管理委託は、オーナーとマンション管理会社が管理委託契約を結び、管理会社がオーナーに代わってマンションの管理業務を行います。管理委託契約では、オーナーが入居者と賃貸借契約を結びます。入居中や退去時に入居者とトラブルがあった場合、基本的にオーナーが対応する必要があります。
一方、サブリースは、管理会社がオーナーから物件を一括して借り上げ、それを転貸します。オーナーはサブリース会社に管理を任せ、毎月の家賃から、サブリース業者の手数料を引いたものを受け取ります。サブリース契約では、入居者と賃貸借契約を結ぶのは管理会社となります。入居者とのトラブル時にもサブリース会社に対応してもらえます。
サブリースのメリットは、物件をサブリース業者に貸すため、入居者がなくともサブリース業者から家賃収入が得られることです。デメリットは、サブリース会社と最初に契約した金額より収益が上がっても貸主収入が増えないという点です。
空き室リスクの可能性が高いエリアではサブリース契約のほうにメリットがある場合もありますので、物件の収益性などを考慮しながら慎重に検討しましょう。
【不動産投資の始め方⑩】入居者を見つけ賃貸契約を結ぶ
管理会社と契約しているのであれば、入居者の募集も管理会社が行ってくれます。しかし、効率よく募集したいという場合には、不動産仲介業者に依頼してしまうという方法もおすすめです。
ただし、いずれにしても管理会社や不動産仲介業者に手数料を払う必要があるため、出費がかさむ場合は、知り合いなどにも声をかけながら、並行して入居者探しをしてみましょう。
まとめ：不動産投資が成功するかは始める前でほとんど決まる
不動産投資の成功の鍵となるのは、物件を購入する前にどれだけの準備をしたかどうかです。事前に知識を身につけてから物件を探すことは大前提ですし、リスクを最低限に抑えるための調査も必要になります。
また、実際にシミュレーションをすることで、本当に利益が得られるのかを把握することも重要です。準備をしっかり行って収益性のあるよい物件を購入し、不動産投資を成功させましょう。
