不動産投資による節税のカギを握る「減価償却費」の計算方法

結果的に損をする可能性もある減価償却の活用

減価償却というのは、税金上、所有している資産（償却）が使っていくうちに価値が目減りしてくるような計算をして、毎年毎年、経費計上していくものです。

償却資産は、国によって法定耐用年数が定められています。例えば、法定耐用年数を超えた築古物件を個人で購入して、一気に引き落とす減価償却は、スナップショットで見れば節税できていますが、ビデオで見ると結果的に損をしている場合もあります。

＜減価償却費の計算＞

●法定耐用年数を全て経過したもの

法定耐用年数×０.２＝残存耐用年数

●法定耐用年数を一部経過したもの

法定耐用年数−経過年数＋（経過年数×0.２）＝残存耐用年数

売却時の「簿価」が大きく減っていれば・・・

簿価というのは帳簿価額という意味です。現在の減価償却がどれくらい残っているかということです。

１０００万円で買った物件を５年で減価償却した場合、毎年２００万円ずつ経費計上していきます。そして３年後に売却します。３年間２００万円を減価償却費として計上としているということは、簿価は４００万円です。

さて、１０００万円で購入した物件を３年後に半額の５００万円で売却したとします。３年で半分まで値下がりしたということで、だいぶ損を出した気になりますが、簿価が４００万円ということで、１００万円儲かったことになります。

確定申告で減価償却していけば、その分だけ簿価も減っていきます。大きく減価償却費を使えると、節税できた気持ちになりますが、実際には簿価も大きく減っていきますから、売却時に利益が出やすくなるのです。