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減価償却の方法は2種類
税金はすべて、帳簿上の数字で計算されます。そもそも減価償却とは何かというと、時間の経過とか使用によって価値が減少するものが、その年数ごとにどんどん帳簿上の価値が減少していくので、それを経費として引くことができるのです。
減価償却ができるのは建物だけで、土地は減価償却できません。土地は時間の経過で価値が減少するものではないからです。市況によって値段は下がる可能性はありますが、建物のように経年で劣化していくことはありません。
１０００万円の物件で、帳簿上、土地が５００万円、建物が５００万円。この建物の５００万円を、新築であれば、木造の場合は22年、ＲＣの場合は47年かけて償却していき、最終的には建物の価値はゼロになります。したがって帳簿上、その不動産の価値は土地代だけの５００万円になります。
減価償却には決まりがあり、固定資産税の減価償却の手法として、次の２種類の方法があります。
＜減価償却の方法＞
●定額法・・・固定資産の耐用期間中、毎期均等額の減価償却費を計上する方法
●定率法・・・固定資産の耐用期間中、毎期期首未償却残高に一定率を乗じた減価償却費を計上する方法（最初に多く落とせる）
参考までに一例をあげると、緑化設備が20年、電気設備、給排水衛生設備、ブロックフェンスなどのエクステリアは15年、駐車場整備はコンクリ・レンガ・ブロック・砂利が15年で、アスファルトが10年、エアコンなどの一般的な住宅設備は６年です。なお建物の解体費は経費にも償却資産にもなりません。
よく使われている節税手法というのは、木造の耐用年数22年を超えた物件を購入した場合、その建物に関しては耐用年数×0・２の４年で償却できますので、建物が５００万円の場合、この５００万円を４年で償却、つまり５００万÷4で、単純には毎年１２５万円を経費枠として落とすことが可能です。個人で購入している場合は課税所得が低くなります。
減価償却によって「税負担」が大きくなる場合も!?
ところが、減価償却を使うとその分だけ簿価も減っていくので、売るときにプラスになるケースが多いのです。物件価格の売却価格が買ったときよりも安くなっていたとしても、簿価がそれよりももっと減ってしまうと、帳簿上の利益が出てしまいます。
そこに個人の場合だと、短期譲渡税と長期譲渡税というのがかかってきます。それが短い期間で売ると、その利益に対しての税金が39％かかるわけです。だから短期間でプラスで売ってしまうと、税負担も大きくなります。
短期譲渡税と長期譲渡税ぐらいまでは、理解はしている人は多いと思います。しかし、時が経ってくると、減価償却もどんどん使っていくわけですから、簿価もどんどん下がっていく。だから安くして売ったとしても、利益が出やすいということです。それを、例えば５年未満で売ると、そこにまた４割近くの税金がかかってくるわけです。
特に区分マンションなどはそもそも利益が薄いので、そういうことをしていると、薄い利益が持っていかれてしまうということです。それを考えていないというか、知らない人が非常に多いのです。
本当に９割以上の人が、一瞬しか見ていないのです。目先のところだけしか見てない。ちゃんと出口まで、最後まで見るということをしないと、本当の節税効果はわかりません。
